Gutachten

über die

Verkehrswertermittlung

der

Flurstücke AAA/3, BBB/5, BBB/7
Gemarkung W.
Stadt W.

Stützpunkt der LPG "A. K."
D.

Landkreis C. L.
Land S.

 

 

Inhaltsverzeichnis

  1. Auftrag und Auftraggeber
  2. Wertermittlungsstichtag
  3. Vorbemerkung
    1. Anlaß
    2. Rechtliche Grundlagen
      1. Bodenwert
      2. Gebäudewertermittlung
        1. Sachzeitwert
        2. Ertragswert
        3. Alterswertminderung
  4. Lagebeschreibung
    1. Gemeindebeschrieb
    2. Grundstücksbeschrieb
  5. Bewertung
    1. Bewertung Grundstück
      Festlegung der Zu - und Abschläge
      1. Wert der landwirtschaftlichen Nutzflächen
        Tabelle: Ackerland
        Tabelle Ackerlandauswertung
      2. Wert des bebauten Landes
        Tabelle: bebautes gewerblich nutzbares Land
        Vergleich Durchschnittswertgrundstück/Richtwertgrundstück mit Flurstück AAA/3, BBB/5, BBB/5
    2. Wert der auf Flurstück AAA/3 stehenden Gebäude
      1. Verwaltungsgebäude
        Sachzeitwert
        Ertragswert
        Verkehrswert
      2. Werkstattgebäude mit angebauter Lagerhalle
        Sachzeitwert
        Ertragswert
        Verkehrswert
      3. Lagerhalle 1 (gegenüber Werkstatt)
        Sachzeitwert
        Ertragswert
        Verkehrswert
      4. Marienberger Halle
        Sachzeitwert
        Ertragswert
        Verkehrswert
      5. Ekotalhalle
        Sachzeitwert
        Ertragswert
        Verkehrswert
      6. Magazin mit PKW-Garagen
        Sachzeitwert
        Ertragswert
        Verkehrswert
      7. Kleine Marienberger Halle
        Sachzeitwert
        Ertragswert
        Verkehrswert
      8. Hofbefestigung, Tankstelle
        Hofbefestigung
        Tankstelle
    3. Zusammenfassung Grundstück, Gebäude und Bauliche Anlagen
  6. Quellenverzeichnis
  7. Anhang

 

 

 

1. Auftrag und Auftraggeber

Mit Auftrag vom 07.12.1998, beauftragt die LPG "A. K." i.L. D., vertreten durch den Liquidator Dr. K., den Unterzeichner mit der Verkehrswertermittlung des nachstehend aufgelisteten Flurstücks der Gemarkung W., Landkreis C. L., Land S..

Die Prüfung des Grundbuches (Stand 16.03.1999) ergibt folgende Eintragungen:

Grundbuch-
blatt
Flurstück Bestandsverzeichnis Abteilung 1 Abteilung 2 Abteilung 3
Gmk.
W.
  Größe
Nutzungsart      
1/926 AAA/3 51.980
31.556
20.424
gesamt
GFGI
A
  Auflassungsvormerkung hinsichtlich einer Teilfläche von ca. 52.290m² für LPG "A. K." D. i.L.

Ansprüche aus Auflassungsvormerkung abgetreten an St. K.

Grundschuld ohne Brief in Höhe von 1,45 Mio. DM zuzüglich 18% Zinsen jährlich zu Gunsten der Commerzbank AG Filiale Dresden
1/926 AAA/4 2.904
2.904
gesamt
GFGI
  Auflassungsvormerkung hinsichtlich einer Teilfläche von ca. 52.290m² für LPG "A. K." D. i.L.

Ansprüche aus Auflassungsvormerkung abgetreten an St. K.

Grundschuld ohne Brief in Höhe von 1,45 Mio. DM zuzüglich 18% Zinsen jährlich zu Gunsten der Commerzbank AG Filiale Dresden
1/1033* BBB/5 4.803
4.803
gesamt
GFGI
  Auflassungsvormerkung hinsichtlich einer Teilfläche von ca. 4.100m² für LPG "A. K." D. i.L.

Ansprüche aus Auflassungsvormerkung abgetreten an St. K.

Grundschuld ohne Brief in Höhe von 1,45 Mio. DM zuzüglich 18% Zinsen jährlich zu Gunsten der Commerzbank AG Filiale Dresden
1/1033* BBB/5 98
98
gesamt
GFGI
  Auflassungsvormerkung hinsichtlich einer Teilfläche von ca. 80m² für LPG "A. K." D. i.L.

Ansprüche aus Auflassungsvormerkung abgetreten an St. K.

Grundschuld ohne Brief in Höhe von 1,45 Mio. DM zuzüglich 18% Zinsen jährlich zu Gunsten der Commerzbank AG Filiale Dresden

* Grundbuchstand laut fernmündl. Auskunft Fr. Bertram Grundbuchamt Hohenstein-Ernstthal vom 25.03.1999

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

2. Wertermittlungsstichtag

Die Besichtigung der Grundstücke und der sich darauf befindlichen Gebäude fand am

14.01.1999 in der Zeit von 9.00 bis 11.00

statt. An dem Besichtigungstermin nahmen außer dem Gutachter, Frau K. R. und Herr S. von der Firma K. teil.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

3. Vorbemerkung

3.1. Anlaß

Grund der Wertermittlung ist der beabsichtigte Verkauf des Flurstückes im Rahmen der Liquidation der LPG.

Zur Bewertung kommen ein Verwaltungsgebäude, eine Werkstatt mit Garagen, 4 Hallen, baureifes Land und landwirtschaftliche Nutzflächen.

 

3.2. Rechtliche Grundlagen

Die Wertermittlungsverordnung (im folgenden WertV genannt) in der Fassung von 1998 regelt die Grundsätze der Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und Gebäuden. Die WertV bestimmt 3 Verfahren zur Bewertung, die je nach Anlaß und Situation anwendbar sind:

- das Vergleichswertverfahren
- das Ertragswertverfahren
- das Sachwertverfahren

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

3.2.1. Bodenwert

Für die Bewertung eines bebauten Grundstückes steht gemäß §13 ff WertV für die Ermittlung des Bodenwertes ausschließlich das Vergleichswertverfahren zur Verfügung. Dazu heißt es in den Wertrermittlungsrichtlinien vom 11.06.1991, herausgegeben vom Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, im Punkt 2.3.1.

- Bei der Heranziehung von Preisen für Vergleichsgrundstücke - diese dürfen nicht von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen beeinflußt sein - ist von wesentlicher Bedeutung, ob ein unmittelbarer Vergleich der Grund- und Bodenbeschreibung möglich ist.....

- Von den genannten Zustandsmerkmalen sollen bei den Vergleichsgrundstücken die aussagekräftigsten mit den Zustandsmerkmalen des Grundstückes mehrheitlich übereinstimmen. Ein mittelbarer Vergleich neben oder anstelle eines unmittelbaren Preisvergleiches ist möglich, wenn Abweichungen der Vergleichsgrundstücke bei der Wertermittlung des Grundstückes angemessen berücksichtigt werden können, z.B. mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten, die von den örtlichen Gutachterausschüssen erarbeitet und veröffentlicht werden...

- Stehen örtlich keine oder nicht ausreichend Vergleichspreise zur Verfügung, so kann auch auf vergleichbare Grundstücke in anderen Gemeinden zurückgegriffen werden, sofern die örtlichen Verhältnisse und die Marktlage einen Vergleich nicht ausschließen...

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

3.2.2. Gebäudewertermittlung

3.2.2.1. Sachzeitwert

Der maßgebliche Wert zur Ermittlung der technischen Komponente der Gebäudewertermittlung ist der Sachzeitwert. Er stellt den reinen Bauwert des Objektes dar, ungeachtet der Lage und möglicher Erträge, die aus dem Objekt erzielbar sind. Daher ist dieser Wert von besonderer Bedeutung bei der Bewertung eines Objektes unter dem Aspekt der Wiedergewinnung oder der Eigennutzung ohne Ertragsansatz.

Das Sachwertverfahren wird in der WertV 1988 in den § 21 bis 25 skizziert. Zunächst wird der Sachwert eines Objektes aufgrund technischer Faktoren ermittelt, das heißt, die Normalherstellungskosten abzüglich von Baumängeln und der technischen Wertminderung werden aufgrund langjähriger Erfahrungswerte erstellt und stehen für diese Berechnung zur Verfügung.

Neben der technischen Wertermittlung spielt nun die ökonomische Wertermittlung eine mindestens ebenso große Rolle. Diesem Sachverhalt wird im § 25 WertV Rechnung getragen unter dem Titel "Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände". Dort wird erfaßt, daß die technische Wertermittlung durch ökonomische Faktoren zu korrigieren ist. Dazu zählen insbesondere eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand und eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der durch das Baurecht bestimmten maßgeblichen Nutzung. Diese ökonomischen Wertermittlungsfaktoren sind durch Zu- bzw. Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen (s.a. WertV § 25).

Maßgeblich bei der Verkehrswertermittlung ist der Verkehrswert für Jedermann. In der WertV wird das in § 3 Absatz 3 so ausgedrückt:
"Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für Angebot und Nachfrage maßgebenden Umstände, wie die allgemeine Wirtschaftssituation, der Kapitalmarkt und die Entwicklungen am Ort. Dabei bleiben ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse außer Betracht".

Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (siehe auch § 6 WertV) liegen in dem Sinne der WertV nicht vor.

Die Ermittlung des Sachzeitwertes gestaltet sich folgendermaßen:

  1. Ermittlung der Normalherstellungskosten einschl. Nebenkosten zu Preisen des Wertermittlungsstichtags.
    1. Feststellung der Kubikmeter umbauten Raumes nach DIN 277
    2. Multiplikation der Kubikmeterzahl mit den normalen Preisen je Kubikmeter am Wertermittlungsstichtag.
  2. Minderung der normalen Herstellungskosten um evtl. Baumängel
  3. Technische Wertminderung des Herstellungswertes wegen Alters
  4. Minderung des Zeitwertes um Bauschäden einschl. Reparaturanstau
  5. Zu - bzw. Abschläge wegen wirtschaftlicher Faktoren
  6. Abgezinste Abbruchkosten bei fortgeschrittenem Gebäudealter
  7. Sachzeitwert

Werden Normalherstellungskosten aus früheren Jahren gewählt, so sind sie mittels des amtlichen Baupreisindex auf den Wertermittlungsstichtag umzurechnen. Bei Hallen kann statt des umbauten Raumes die Nutzfläche ausgerechnet und mit dem entsprechenden Richtwert, bezogen auf die Quadratmeter Nutzfläche, die Herstellungskosten ermittelt werden.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

3.2.2.2. Ertragswert

Der Ertragswert kennzeichnet den wirtschaftlichen Nutzen des Objektes. Der mögliche Zukunftsertrag steht im Vordergrund der Wertermittlung. Er bildet die wirtschaftliche Komponente des Objektwertes, da bei ihn die monetären Erträge mit den Kosten verglichen werden. Daher ist dieser Wert besonders bei sog. Renditeobjekten, als Objekten mit wirtschaftlicher Bedeutung, von Interesse.

Die Ertragswertberechnung wird wie folgt durchgeführt.

Von dem Jahresertrag (Rohertrag) wird der Bewirtschaftungsaufwand und der Zinsanspruch des Bodenkapitals abgezogen. Der Reinertrag wird kapitalisiert. Eventuelle Veralterung des Objektes kommt in der begrenzten Restnutzungszeit zum Ausdruck.

  1. Feststellen des Mietertrages des Grundstückes
  2. Ermittlung des Rohertrages aus den nachhaltig erzielbaren Einnahmen (Mietwert)
  3. Berechnung oder Überprüfung der Nutzfläche
  4. Berechnung der Bewirtschaftungskosten, Abschätzen des Zinses auf Bodenkapital
  5. Berechnung des Reinertrages
  6. Aufteilung des Reinertrages in Grundstücksanteil und Gebäudeanteil
  7. Bestimmung der Nutzungsdauer und der Restnutzungsdauer
  8. Ermittlung der Bauschäden einschl. Reparaturanstau
  9. Kapitalisierung des bereinigten Reinertrages für die Dauer der noch möglichen Nutzung

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

3.2.2.3. Alterswertminderung

Des weiteren gehört zu einer Wertermittlung die Prüfung der Restnutzungsdauer der aufstehenden Gebäude.

Grundsätzlich gilt bei der Restnutzungsdauer eines Gebäudes, daß es sich um einen prognostizierten Nutzungszeitraum, bei durchschnittlicher Bauunterhaltung handelt. Dabei steht fest, daß auch nach Ablauf der durchschnittlichen Nutzungsdauer, die sich aus der Durchschnittsbetrachtung aller Gebäude dieser Bauart und Nutzung ergeben, die Gebäude, die zu diesem Zeitpunkt noch stehen, eine weitere Restnutzungsdauer besitzen. Folglich sind Gebäude mit Stand- und Nutzungszeiten von 100 und mehr Jahren keine Seltenheit, sondern eher die Regel. Dabei wird dort, wo dies möglich ist, wegen der angespannten wirtschaftlichen Lage, der Sanierung und Modernisierung alter Anlagen der Vorzug vor Neubaumaßnahmen gegeben.

Bautechnische und bauphysikalische Bewertungskriterien zur näherungsweisen Ermittlung der spezifischen Restnutzungsdauer eines Gebäudes gibt es praktisch nicht. Ausschlaggebend sind die tatsächliche Nutzung, die regelmäßige Instandhaltung und periodisch wiederkehrende Generalsanierung. Es ist falsch, lediglich von der durchschnittlichen Nutzungsdauer die bisherige Stand- bzw. Nutzungszeit abzuziehen, um so die Restnutzungsdauer zu ermitteln. Vielmehr hat der Gutachter den aktuellen Bauzustand, den möglichen Sanierungsstau oder Pflege- und Instandhaltungsaufwand und die Nutzungsart zu ermitteln, um daraus Rückschlüsse auf die künftige technische und wirtschaftliche Entwicklung des Gebäudes abzuleiten.

Nach Vogels1 wird die Summe aus Alter eines Gebäudes und Restnutzungsdauer mit zunehmendem Alter größer. Die Steigerung ist abhängig von dem Pflegezustand des Gebäudes. Vogels hat daher eine Formel entwickelt, mit deren Hilfe die Restnutzungsdauer in Abhängigkeit der genannten Kriterien - dargestellt in Form der Restnutzungsdauer nach Ablauf der durchschnittl. Restnutzungsdauer - rechnerisch ermittelt werden kann. Aufgabe des Gutachters ist die Bewertung des Pflegezustandes des Gebäudes und die Anpassung der rechnerischen Werte an die Wirklichkeit.

RestN=D-A+R*A/D*(1+A/D)*1/2

RestN = Restnutzungsdauer
D = durchschnittl. Nutzungsdauer aller vergleichbaren Gebäude
A = Alter des Gebäudes
R = RestN nach Ablauf der durchschnittl. Nutzungsdauer

Eine allgem. verbreitete These geht davon aus, daß Gebäude mit einem überdurchschnittlichen bis üblichen Instandhaltungszustand eine weitere Restnutzungsdauer von 25% bis 50% der durchschnittlichen ursprünglichen Restnutzungsdauer haben. Diese sich so ergebende degressive Restnutzungsdauerkurve nähert sich schließlich einer Restnutzungsdauer von 0. Dieser Zeitpunkt ist erreicht, wenn das Gebäude in einem vertretbaren wirtschaftlichen und/oder technischen Rahmen nicht mehr zu nutzen ist.

Nach Rössler/Langer/Simon/Kleiber2 richtet sich die Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes in erster Linie nach der Bauart bzw. den tragenden Elementen eines Gebäudes. So geben die Autoren Nutzungszeiten von Gebäuden mit Stahlbetonkorsett mit bis zu 100 Jahren an, wogegen Gebäude mit Holzbauteilen deutlich niedriger angesetzt werden. Im selben Buch wird im Rahmen einer Übersicht deutlich gemacht, daß alle namhaften Autoren, die sich mit dem Problem der Restnutzungsdauer auseinandergesetzt haben, der Auffassung von Vogels inhaltlich zustimmen, daß Gebäude nach der regelmäßigen Nutzungsdauer weitere Restnutzungszeiten haben. Interessant in diesem Zusammenhang ist, daß alle, teilweise stark differierenden Rechenmethoden zu annähernd dem selben Ergebnis kommen.

Bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer ist eine Genauigkeit von 5 Jahresschritten ausreichend, da alle vermeintlich genaueren Angaben nur eine Scheingenauigkeit simulieren würden.

Dieser Wert ist das Ergebnis von Marktanalyse und rechnerischer Ermittlung. Der Wert kann nie ein Mittelwert aus den Sach- und dem Ertragswertverfahren sein. Vielmehr ist der Orientierungswert je nach Gebäudeart und Nutzung entweder der Sachwert oder der Ertragswert. Der zweite Wert dient der Absicherung des Orientierungswertes d.h., im Idealfall sollten sich beide Werte stark annähern. Diese Regel stimmt wegen der Marktentwicklung nur begrenzt, da insbesondere in den Spitzenlagen der Großstädte der Sachwert deutlich unter dem Ertragswert liegt und nur durch den Bodenwert beeinflußt ist. Demnach sind die technischen Errichtungskosten eines Bauwerkes in einer teuren Bodenwertlage nicht nennenswert höher, als in einer aus Sicht des Bodenwertes gesehenen billigen Lage.

Die Frage, welcher Wert für welches Objekt in Frage kommt, ist stark abhängig von der Nutzung des Objektes und dem Käuferkreis, für den das zu bewertende Objekt in Frage kommt. So ist ein Einfamilienhaus auf dem Lande eher mit dem Sachwert als mit dem Ertragswert zu bewerten, wobei der Ertragswert in diesem Fall zu ähnlichen Ergebnissen kommen müßte, da die (fiktiven!) Mieterträge ebenfalls sehr niedrig sind. Das genaue Gegenteil ist ein Mehrparteienwohnhaus in bester Stadtlage in München, Berlin oder Hamburg. Ähnlich verhält es sich bei Produktionshallen, deren Wert meist mit einer Nutzung konform geht.


1 Manfred Vogels, Grundstücks- und Gebäudebewertung marktgerecht, Bauverlag Wiesbaden und Berlin, 3. neubearbeitete u. erweiterte Auflage 1989
2 Rössler/Langer/Kleiber, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 6. Auflage 1990, Luchterhand Verlag neuwied u. Frankfurt/Main

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

4. Lagebeschreibung

4.1. Gemeindebeschrieb

Die Stadt W. liegt 10 km nördlich der Bundesautobahn 4 Ausfahrt G. an der Z. M.. Die Kleinstadt mit ca. 10.000 Einwohnern wird von zwei Bundesstraßen durchzogen, die eine Anbindung in das westlich gelegene A. (BXXX), nach G. und Z., oder nach C., L. oder R. (BXXX) ermöglichen. Die Stadt verfügt über alle Schulen von der Grundschule bis zum Gymnasium. Größere Industrieansiedlungen sind nach der Wende nicht mehr vorhanden.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

4.2. Grundstücksbeschrieb

Die Flurstücke AAA/3, BBB/5 und BBB/5 liegen an der nordwestlichen Stadtgrenze von W. , dort wo die Gemarkungen W. und D., (eine kleine, stark zersiedelte Gemeinde, die heute ebenfalls zu W. gehört), aneinander grenzen. Nach drei Seiten ist das Grundstück von landwirtschaftlichen Nutzflächen umgeben. Lediglich an der Südseite des Grundstückes befinden sich Wohn- und ehem. Bauernhäuser an der Straße nach W.. Verkehrstechnisch führen zwei Straßen an das Grundstück. Zum einen eine Gemeindestraße von der westlichen Stadtgrenze W.s ab der BXXX nach F. (Weiler der zur ehem. Gemeinde D. gehört), zum andern führt eine schmale Gemeindestraße von der BXXX in W. von Süden an das Grundstück. Beide Straßen kreuzen sich an der nordöstlichen Grundstücksgrenze.

Das Grundstück selbst gliedert sich in zwei Bereiche, dem baureifen Land, das sich von der nördlichen Grundstücksbegrenzung diagonal, entlang der östlichen Grundstücksgrenze nach Süden ausbreitet und dem landwirtschaftlich genutzten Teil, der sich diagonal von der südlichen Grundstücksgrenze entlang der westlichen Grenze nach Norden ausbreitet. Ungefähr mittig wird das Grundstück von zwei Hochspannungsleitungen in Ost-Westrichtung überspannt. Dabei wird das Grundstück auch durch zwei Gittermaststandorte belastet.

Drei Zuwegungen führen von den Straßen auf das Grundstück. Zwei davon von Osten her, eine von Norden. Im Bereich der südlichen Osteinfahrt besteht zugunsten des Flurstückes AAA/4 (nicht Grundbuchbestand, daher nicht abschließend überprüfbar) ein Geh- und Fahrtrecht.

Das Grundstück ist bebaut mit einem aus einem Altbau und einem Neubau bestehenden Verwaltungsgebäude, das im 90° Winkel zu den übrigen Gebäuden steht, drei Getreidelagerhallen, einer Werkstatt mit Großgaragen, einer kleineren Lagerhalle, einem Magazingebäude mit Garagen und einer Tankstelle. Zwischen Werkstatt, Halle 1 bzw. Verwaltungsgebäude und Tankstelle ist der Hof mit Ortbetonplatten weitestgehend planbefestigt. Dies gilt auch für den Bereich zwischen Ekotalhalle und Marienberger Halle. In den übrigen Bereichen sind großzügig Fahrwege befestigt.

Bei dem landwirtschaftlich genutzten Grundstücksteil handelt es sich um Lehmböden mit 61 Bodenpunkten. Für die Region werden ca. 600 mm Niederschlag/Jahr bei einer Jahresdurchschnittstemperatur von 7,8 °C und einer Höhenlage von 300 m über NN angegeben. Die landwirtschaftliche Nutzfläche wird überwiegende als Ackerland genutzt. Insgesamt ist der Ackerbaustandort als gut zu bewerten.

Die Flurstücke ist innerhalb der Baulinien als Misch- bzw. Dorfgebiet im Entwurf des Flächennutzungsplans der Stadt W. ausgewiesen. Baugenehmigungen werden nach §34 BauGB beantragt3. Eine Ausweitung der Baulinien auf die landwirtschaftlich genutzten Grundstücksanteile ist nur schwer vorstellbar, aber nicht gänzlich ausgeschlossen. Somit kommen Dorfgebiet und besonderes Agrarland zur Bewertung.


3 telef.Angaben des Bauamtsleiters der Stadt W. Hr. P. vom 16.03.1999

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

5. Bewertung

Zur Ermittlung des Bodenwertes ist das Vergleichswertverfahren anzuwenden.

Vom Gutachterausschuß des Landkreises C. L. wurden Vergleichswerte für landw. Nutzflächen und vergleichbar bebaute Flächen in ausreichender Zahl genannt. Bei Bedarf werden diese Werte mit Zu- oder Abschlägen verglichen.

Die auf diesem Grundstück stehenden Gebäude werden nach dem technischen Wert und nach dem Ertragswert bewertet.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

5.1. Bewertung Grundstück

Nachstehend werden tabellarisch die vom Gutachterausschuß genannten Preise für bebautes, baureifes oder Rohbauland der Region dargestellt und mit Zu - oder Abschlägen den zu bewertenden Grundstücken angepaßt. Die gemittelte Summe der ermittelten Vergleichspreise bildet das Rohergebnis, das auf die jeweiligen Besonderheiten anzupassen ist. Dazu werden die einzelnen zu bewertenden Teilflächen durch Zu- und/oder Abschläge vom Rohergebnis abschließend bewertet. Schließlich wird der gefundene Wert durch Auf- bzw. Abrunden endfestgesetzt und bilden den Verkehrswert für die betreffende Fläche.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Festlegung der Zu - und Abschläge

Bei dem ebenen Grundstück ist für Abschläge kein Raum, lediglich für die Leitungsrechte zu Gunsten Dritter sind Abschläge vorzusehen, die sich wie folgt rechnen:

Mastenaufstandsfläche = pauschal gemäß Dissertation von Mertens Mastenfläche 5*5m
3.000,00 DM
Hochspannungleitung = Unbebaubarkeit der darunterliegenden Flächen und einer 20m bzw. Mastenhöhe - Abstandszone

Gewerblich

= Herabstufung auf Rohbauland,

LN

= LN - 20%
Wegerecht = Der wirtschaftliche Schaden des Wegerechtes liegt in der Wertminderung des betroffenen Flurstücksteil von baureifem Land auf Rohbauland. Die Unterhaltungskosten sind hier nicht zuveranschlagen, da diese jährlich zwischen den Eigentümern des herrschenden und des dienenden Grundstücks auszuhandeln sind.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

5.1.1. Wert der landwirtschaftlichen Nutzflächen

Das zu bewertenden Grundstück ist, was die landw. Flächen anbelangt, verpachtet.

Flurstück Nutzung Fläche
ha
Besitz Pachterlös
DM/ha
Kumuliert
AAA/3 Ackerland

3,1

verpachtet jährlich fortlaufend

183,00

567,30

Jährlicher Pachtertrag

567,30

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Tabelle: Ackerland

Lage u. Qualität Vergleichspreis Änderung des Vergleichspreises
Gemarkung Größe /
Nutzungs-
art a
Veräußerungs-
preis
Index b DM/m² Aussonderung/
Begründung
ja/nein Begrün-
dung c
Zu- bzw.
Abschläge
Ges. Verän-
derung
Vergleichs-
preis
W. 1.128 Gr 3,10 1,00 3,10   ja N 33% 0,33 4,12
W. 61.311 A 0,88 1,00 0,88   ja L 400% 4,00 3,52
W. 23.650 Gr 0,70 1,00 0,70   ja L/N 433% 4,33 3,03
W. o.A. A 0,70 1,00 0,70   ja L 400% 4,00 2,80
O. o.A. LN 2,50 1,00 2,50   ja L 50% 0,50 3,75
S. o.A. LN 1,67 1,00 1,67   ja L 50% 0,50 2,51
L. o.A. A 0,70 1,00 0,70   ja L 450% 4,50 3,15
D. 314 Gr 0,50 1,00 0,50   ja L 433% 4,33 2,17
3,13

b) 1995/1997 = 88%
1996/1997 = 86%
1997/1998 = 100%

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Tabelle: Ackerlandauswertung

Bezeichnung Zu-/Abschlag Summe
DM/m²
Bodenwert Ackerland Vergleichsgebiet   3,13
gerundet   3,10
Abzüge gesamt    
gem. der Dissertation von Mertens 5*5m Mastenfläche 3.000,00  
Leitungsfläche 50m*120m + 50m*170m = 14.500,00 m² 8.990,00  
  11.990,00  

Gemäß den ALB-Auszügen des Staatl. Vermessungsamtes beträgt der Anteil an landwirtschaftlichen Grundflächen des zu bewertenden Flurstückes 20.424 m² * 3,10 DM/m² = 63.314,40 DM abzüglich 11.990,00 DM für noch einzutragende, aber schon bestehende Leitungsrechte - gem. Registerverfahrensbescheunigungsgesetz bis spätestens 2005 - 11.990,00 DM » 51.324,00 DM.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

5.1.2. Wert des bebauten Landes

Tabelle: bebautes gewerblich nutzbares Land

Lage u. Qualität Vergleichspreis Änderung des Vergleichspreises
Gemarkung Größe /
Nutzungs-
art a
Veräußerungs-
preis
Index b DM/m² Aussonderung/
Begründung
ja/nein Begrün-
dung c
Zu- bzw.
Abschläge
Ges. Verän-
derung
Vergleichs-
preis
W. 585 bebaut 7,69 1,00 7,69 2* ja N +50% 0,50 11,54
D. o.A. Gr 20,00 1,00 20,00 Bauerwartung bzw. Bauland nein      

20,00

E. o.A. bebaut 15,29 1,00 15,29   nein       15,29
K. o.A. bebaut 2,00 1,00 2,00   ja N +150% 1,50 5,00
Richtwert D o.A. bebaut 25,00 1,00 25,00   ja L -20% -0,20 20,00
      0,00 0,86 0,00   nein       0,00
      0,00 0,86 0,00   nein       0,00
14,37

a) 1995/1996 = 88%
1996/1997 = 86%
1997/1998 = 100%

 

Die Gebäudeflächen auf den Fl.Stk.. Nr. AAA/3, BBB/5 und BBB/5 befinden sich in euenem von der Stadtverwaltung im vorläufigen Flächennutzungsplanentwurf als Mischgebiet ausgewiesenen Bereich der Stadt W., der auch den Charakter des Aussenbereiches aufweisen kann. Laut Auskunft der Gemeindeverwaltung existiert kein Bebauungsplan. Die auf dem Grundstück stehenden Gebäude genießen Bestandsschutz. Somit bildet Bauland, mit Abschlägen für die eingeschränkte Nutzbarkeit die Berechnungsgrundlage.

Der Wert des bebauten Landes muß irgendwo zwischen dem Richtwert für baureifes Land,ortsüblich erschlossen innerhalb der Ortslage und dem Wert für besonderes Ackerland liegen.

Nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die genannten Werte.

Bezeichnung Preis
DM/m
²
Bemerkung
ermittelter Durchschnittswert für bebaute Flächen im Außenbereich rund um W. 14,37  
Bauland in D. 25,00 In Gebieten gemäß §34 BauGB
Bauland Schwaben 26,00 In Gebieten gemäß §34 BauGB

Der obere Wert des Bodens für bebaute Flächen ist mit 26,00 DM/m² fixiert, der untere Wert liegt bei 3,10 DM/m². Der untere Wert für Ackerland scheidet aus, da das Baurecht wegen des Bestandsschutzes ein hohes Gut ist, das den Wert des Grundstückes maßgeblich beeinflußt. Damit ist als neuer unterer Wert der Durchschnittwert für Flächen im Außenbereich mit 14,40 DM/m² anzusetzen. Nachstehend ist zu untersuchen, durch was sich das Grundstück im Grenzbereich zwischen Außenbereich und Innenbereich von einem Grundstück im Innenbereich unterscheidet.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Vergleich Durchschnittswertgrundstück/Richtwertgrundstück mit Flurstück AAA/3, BBB/5, BBB/5

Eigenschaften Bodenricht-
wertgrund-
stück
Durchschnitts-
wertgrundstück
Flurstück AAA/3 Bemerkung
Bebaubarkeit 10 4 10 Die Bebauung ist gegenüber der Ortslage erheblich eingeschränkt, da nur Bestandsschutz besteht.
Erschließung Straße 10 7 8 zwar zwei Straßen, die aber schmal
Erschließung Strom 10 8 9 Durch die Einzellage besteht ein höheres Risiko, daß die Leitung zerstört werden
Erschließung Wasser 10 5 9 Wasserleitungen als Endstück sind mit größeren Schwierigkeiten-Verschmutzung-belastet
Erschließung Abwasser 10 10 10 Eigensysteme erweisen sich zunehmend als erheblich kostengünstiger als ein Anschluß an das öffentl. Abwassernetz
Infrastruktur 10 7 7 Durch die Lage ist für alle Erledigungen ein wesentlich größerer Aufwand zu betreiben, wie bei einem Grundstück innerhalb der Bebauung
Risikoabwägung - Einzellage 10 5 8 Durch die Einzellage, ist das Anwesen aus Sicherheitsüberlegungen schlechter einzustufen als ein Anwesen innerhalb der Ortslage mit angrenzenden Nachbarn
Emisionsrechtliche Bewertung 10 8 7 In der Hauptwindrichtung befindet sich erst nach mehr als 2.000m wieder Bebauung, da südöstlich Bebauung vorhanden ist, ist eine uneingeschränkte Zustimmung nicht möglich
Punkte gesamt 80 54 68  
Punkte relativ % 100 68 85  
Preis   14,40 18,00  

Nach meiner Abwägung erweist sich der bebaute Teil des Flurstückes um 12% besser als das Durchschnittsgrundstück bebaut im Dorfgebiet nicht nur für Wohnzwecke. Daher errechnet sich ein Bodenwert von 18,00 DM/m² für den baureifen Landanteil des Flurstückes AAA/3, BBB/5 und BBB/5.

 

Leitungstrasse/Wegerecht

Bezeichnung Zu-/Abschlag Summe
DM/m2
Bodenwert gewerbl. Bauland im Außenbereich   18,00
     
Abzuge gesamt    
gem. der Dissertation von Mertens 5*5m Mastenfläche 3.000,00  
Leitungsfläche 50m*100m = 5.000,00 m² 17.000,00  
Wegerecht 400m² 1.360,00 nicht eingetragen!!
  21.360,00  

Somit hat der als Gebäudefläche ausgewiesene Grundstücksanteil des Flurstückes AAA/3 mit 31.556 m², Flurstückes BBB/5 mit 4.803 m² und Flurstück BBB/5 mit 98 m², zusammen 36.457 m²* 18,00 DM/m² einen Wert von 656.226,00 DM abzügl. Rechte bzw. Dienstbarkeiten, auch dann, wenn sie noch nicht eingetragen sind (RegVerBG) im Wert von 21.360,00 DM = 634.866,00 DM für die gewerblichen Flächen.

Sollte das Wegerecht nicht bestehen, so ist dies beim Verkehrswert hinzuzuzählen.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

5.2. Wert der auf Flurstück AAA/3 stehenden Gebäude

5.2.1. Verwaltungsgebäude

Alter des Gebäudes Das Gebäude ist in 2 Bauabschnitten errichtet worden. Der erste Teil des Objektes wurde 1969 und der danebenstehende Anbau 1987 erbaut.
Bauweise alter Gebäudeteil zweistöckiges Gebäude in massiver Ziegelbauweise
voll unterkellert
Decken - Betondecken mit Belag im EG
Dachstuhl - Brettbinder
Dacheindeckung - Wellasbest
Dachrinnen aus Kunststoff
Außenwandbekleidung - Kratzputz
Außentür - Holztür mit Glaseinsätzen
Fenster - Verbundfenster mit Einfachverglasung
Heizung - Schwerkraftzentralheizung
Keller - (sehr schlechter Bauzustand) massive, geputzte Kellerdecke, Brettertüren, Betonkellerfenster, nachträglich eingebaute Trennwände (nicht geputzt)
Abb.: 5.2.1.1.Verwaltungsgebäude Altbau
Bauweise neuer Gebäudeteil zweistöckiges Gebäude in massiver Ziegelbauweise
voll unterkellert
Decken - Massivdecken (Leonhardtbalken)
im Keller Betonfußboden, im EG und 1.OG mit Filz belegt
im Saal und Versammlungsraum mit Parkett belegt
Dachstuhl - Brettbinder
Dacheindeckung - Wellasbest
Dachrinnen aus Kunststoff
Außenwandbekleidung - Kratzputz
Heizung - Zentralheizung im alten Gebäudeteil angeschlossen
sanitäre Einrichtungen gefliest
doppelverglaste Fenster
Abb.: 5.2.1.2.Verwaltungsgebäude Neubau
Maße des Gebäudes nach DIN 277
Länge (gesamt)
Breite
Höhe Trauf
Höhe First
37,00 m
12,65 m
6,23 m
7,06 m
Bauschäden Altbau Das Mauerwerk im Keller und Erdgeschoß ist feucht. Dies ist wahrscheinlich auf eine mangelhafte Längs- und Querisolierung zurückzuführen. Die einfachverglasten Fenster sind teilweise undicht, da verzogen und durch die Witterung geschädigt. Die Sanitäreinrichtungen entsprechen DDR-Standard und machen einen abgenutzten Eindruck. Die Decke zwischen 1.OG und Dachboden ist mit Schlackewolle isoliert, wobei die Decke keinen Fehlboden hat, so daß das Dachgeschoß nicht nutzbar ist. Die Dachhaut aus Asbesteternit ist im Firstbereich undicht. Darüber hinaus macht das gesamte Gebäude keinen ansprechenden Eindruck, da seit Jahren keine Schönheitsreparaturen mehr durchgeführt wurden. Am Bewertungsstichtag sind im Altbau teilweise die Heizkörper herausgerissen. Der zweite außenliegende Kellerzugang ist in einem schlechten Zustand.
Abb.: 5.2.1.3. Dachstuhl aus Nagelbrettbindern Altbau
Abb.: 5.2.1.4. Keller Neubau - Abb.: 5.2.1.5. Keller Altbau - Abb.: 5.2.1.6. Heizungskeller - Abb.: 5.2.1.7. Öltank
Abb.: 5.2.1.8. Zimmer im EG Altbau Abb.: 5.2.1.9. Toiletten Altbau
Abb.: 5.2.1.10. Elt-Anlage Altbau
Neubau Auch der Neubau hat im Keller nennenswerte Probleme mit feuchtem Mauerwerk. Daneben sind die Sanitäranlagen nach niedrigen DDR-Standard ausgelegt. Die Dachhaut aus Asbesteternit ist insbesondere an den Stirnreitern schadhaft.
Abb.: 5.2.1.11. Rückfront des Verwaltungsgebäudes Abb.: 5.2.1.12. Kellerabgang von Außen Altbau

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Sachzeitwert

umbauter Raum
Verwaltungsgebäude
(alter GT)
Maße m Bruttorauminhalt (BRIa) m2
Erdgeschoß 16,00*12,65*2,475 500,94
Obergeschoß 16,00*12,65*2,73 552,55
Keller 16,00*12,65*2,35 475,64
umbauter Raum ohne Dachstuhl   1.529,13
Anteiliger Dachstuhl (nicht ausgebaut, Anrechnung 1/3)   97,77
umbauter Raum gesamt alter Gebäudeteil   1.626,90

 

umbauter Raum
Verwaltungsgebäude
(neuer GT)
Maße m Bruttorauminhalt (BRIa) m2
Erdgeschoß 21,00*12,65*2,475 657,48
Obergeschoß 21,00*12,65*2,73 725,22
Keller 21,00*12,65*2,35 624,28
umbauter Raum ohne Dachstuhl   2.006,98
Anteiliger Dachstuhl (nicht ausgebaut, Anrechnung 1/3)   128,32
umbauter Raum gesamt alter Gebäudeteil   2.135,30

Bei dem vollunterkellerten Verwaltungsgebäude wird der Keller nur zu 50% angerechnet, da sein Nutzwert aus heutiger Sicht - kein Wohnhaus - eher gering ist.

Normalherstellungskosten/m³ Verwaltungsgebäude 1913 = 24,00 M
33% Abschlag wegen schlechterer Qualität der Baustoffe in der ehemaligen DDR = 17,92 M
Index 1913 - 1995 = 21,829
Index 1995 - 1998 = 99,8 %
Index 1913 = 1

 

Verwaltungsgebäude    
umbauter Raum alter Gebäudeteil   1.626,90
Normalherstellungskosten/m³ Verwaltungsgebäude 1913   18,00
Normalherstellungskosten 1913   29.284,20
Index   21,79
Wiederherstellungswert alter Gebäudeteil   638.102,72
umbauter Raum neuer Gebäudeteil   2.135,30
Normalherstellungskosten/m³ Verwaltungsgebäude 1913   18,00
Normalherstellungskosten 1913   38.435,40
Index   21,79
Wiederherstellungswert neuer Gebäudeteil   837.507,37

 

Alterswertminderung des alten Gebäudeteils

Bezeichnung Formel Jahre
Durchschn. Nutzungsdauer aller vergleichbaren Gebäude (D)  

60

Alter des zu bewertenden Gebäudes (A)   30
Restnutzungsdauer nach Ablauf der derzeitigen Restnutzungsdauer (R)   0
Restnutzungsdauer gesamt (RestN) 60- 30+0*30/60*(1+30/60)*0,5 30,00
RestN gerundet   30
    DM
Wiederstellungswert des Gebäudes   638.102,72
Wert nach Altersminderung 30 Jahre RestN 319.051,36
Sanierungsstau    
Fenstererneuerung (23*1000)/3+(8*800)/3 9.800,00
Abschlag für Neuinstallationen (derzeit Aufputz)   50.000,00
Abschlag für Dacheindeckung (Asbest) 210m²*20DM/m² + 210m² *100 DM/m² 25.200,00
Sanierung Keller   45.000,00
Heizungssanierung komplett Neu- und Altbau 5.000,00 Tankanlage + 30 Heizkörper a 500 DM/Stk. 20.000,00
Sanitäranlagenerneuerung 2*8.000,00 DM 16.000,00
Schönheitsreparaturen 280m² * 50,00 DM/m² 14.000,00
Sanierungskosten gesamt   180.000,00
Technischer Wert des alten Gebäudeteils am Stichtag   139.051,36

 

Alterswertminderung des neuen Gebäudeteils

Bezeichnung Formel Jahre
Durchschn. Nutzungsdauer aller vergleichbaren Gebäude (D)  

60

Alter des zu bewertenden Gebäudes (A)   12
Restnutzungsdauer nach Ablauf der derzeitigen Restnutzungsdauer (R)   20
Restnutzungsdauer gesamt (RestN) 60- 12+20*12/60*(1+12/60)*0,5 50,40
RestN gerundet   50
    DM
Wiederstellungswert des Gebäudes   837.507,37
Wert nach Altersminderung 50 Jahre RestN 697.922,81
Stromanlage   15.000,00
Fenstererneuerung (23*1000)/3 7.666,67
Abschlag für Dacheindeckung (Asbest) 280m²*20DM/m² + 280m² *100 DM/m² 33.600,00
Sanitärerneuerung 2*5.000,00 DM 10.000,00
Schönheitsreparaturen 400m² * 15,00 DM/m² 6.000,00
Sanierungskosten gesamt   72.266,67
Technischer Wert des alten Gebäudeteils am Stichtag   625.656,14

Die Summe des alten und des neuen Gebäudeteils ergeben 764.707,50 DM.

Der technische Zeitwert des gesamten Verwaltungsgebäudes wird auf 750.000,00 DM festgelegt.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Ertragswert

Ertragswert des alten Gebäudeteils

Aufgrund des Zustandes des Kellergeschosses werden im Mietertrag nur die Flächen des Erdgeschosses und des 1. Obergeschosses eingerechnet.

Bezeichnung DM/m² DM
Monatsmietertrag Nutzfläche 280 5,00 1.400,00
Monatsmietertrag     1.400,00
Jahresmietertrag     16.800,00
Nutzungskosten 30%   5.040,00
Grundstücksmietertrag netto/Jahr     11.760,00
Liegenschaftsmietanteil 600 m²    
  4% 20,00 DM/m² 480,00
Gebäudejahresnettomietertrag     11.280,00
Kapitalisator bei RestN 30J 4% 17,2920333  
Ertragswert brutto     195.054,14
Sanierungsstau     180.000,00
Ertragswert des Gebäudes netto     15.054,14

Der Ertragswert des alten Gebäudeteils ohne Boden beträgt gerundet 15.054,00 DM.

 

Ertragswert des neuen Gebäudeteils

Bezeichnung DM/m² DM
Monatsmietertrag Nutzfläche 400 6,00 2.400,00
Monatsmietertrag     2.400,00
Jahresmietertrag     28.800,00
Nutzungskosten 25%   7.200,00
Grundstücksmietertrag netto/Jahr     21.600,00
Liegenschaftsmietanteil 600 m²    
  4% 20,00 DM/m² 480,00
Gebäudejahresnettomietertrag     21.120,00
Kapitalisator bei RestN 50J 4% 21,4821846  
Ertragswert brutto     453.703,74
Sanierungsstau     72.266,67
Ertragswert des Gebäudes netto     381.437,07

Der Ertragswert des neuen Gebäudeteils ohne Boden beträgt abgerundet 381.437,00 DM.

Der Ertragswert des gesamten Verwaltungsgebäudes beträgt 396.491,00 DM

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Verkehrswert

Der Sachwert des Verwaltungsgebäudes wird auf 750.000,00 DM geschätzt. Setzt man einen derzeitigen Neubauwert von 1.500,00 DM/m² an und berücksichtigt eine Alterswertminderung von durchschnittl. 41 Jahren für Neu- und Altbau, ergibt sich ein Zeitwert von 697.000,00 DM, wobei dann ein Gebäude moderner Bauart vorhanden ist.

Der Ertragswert des Gebäudes liegt erhebliche niedriger (47%) als der Sachwert bei 400.000,00 DM. Damit wird der derzeitig angespannten Situation am Mietmarkt für Bürogebäude Rechnung getragen. So werden in der ca. 25 km entfernten Großstadt Zwickau Büros, welche in den 80er Jahren gebaut wurden, für 6,00 DM/m² und Monat angeboten ohne das es Interessenten gibt. Im Fall D. kommt dazu, daß die Lage des Gebäudes in der ländlichen Peripherie ohne günstige Verkehrsanbindung, für ein Verwaltungsgebäude erheblich wertbelastend ist.

Unter Berücksichtigung der Tatsache, daß das Bürogebäude immer im Zusammenhang mit dem Gesamtgrundstück als Industriegrundstück zu sehen ist, wird der Verkehrswert mit einer dominierenden Gewichtung auf den Ertragswert auf 450.000,00 DM festgelegt.

Damit folgt der Unterzeichner dem Marktansatz der Marklerformel - Jahresmietertrag * 8 - 10 - die bei einem 10-fachen Jahresmietansatz auf einen Wert von 456.000,00 DM kommt.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

5.2.2. Werkstattgebäude mit angebauter Lagerhalle

Alter 1969 erbaut
Bauweise Werkstattgebäude:
Sockel aus Ziegelmauerwerk, unverputzt
restliche Außenwandflächen verputzt
große einfach verglaste Betonrahmenfenster, teilweise defekt
4 Tore mit einer Höhe von 3,50m (in einem stark witterungsgeschädigten Zustand)
Dachkonstruktion: Binder mit Wellasbest (starke Schäden)
Fußboden: Beton (stark mit Öl durchsetzt)
Decke mit Asbestfaserplatten abgehängt, darüber Schlackewolle als Isolierschicht zum ungedämmten Dachstuhl.

Anbau Halle:
Außenwände Ziegelmauerwerk: nicht verputzt
Fußboden: Estrich
Elektroausstattung: auf Putz
Dachkonstruktion: Brettbinder mit Eindeckung aus Ekotalblech
Fenster: Betonrahmenfenster
Hallen und Werkstatt mit Ausnahme des hinteren Anbaus sind über Wärmetauscherboxen beheizbar
Ausstattung Werkstatt: mittig liegender Säulendrehkran, Längsschiene mit Laufkatzenflaschenzug, Wasserversorgung, Kraftstromanschlüsse

Abb.: 5.2.2.1. Werkstatt mit Garagenhalle
Bauschäden Gravierendster Bauschaden ist der Einbruch eines Brettbinders im mittleren Teil der Werkstatt. Im vorderen eigentlichen Werkstattteil ist der Betonboden mit Öl durchtränkt, die Montagegruben verfügen über keinen Abfluß und sind für normale Montagen zu tief. Dachhaut stark verwittert, fehlender Verputz am hinteren Anbau
Abb.: 5.2.2.2.Werkstatt Innenansicht mit Säulendrehkran und einer von zwei parallelliegenden Montagegrube
Abb.: 5.2.2.3.Garagenhalle Innenansicht (Pferd ist nicht Inventar)
Abb.: 5.2.2.4.hinterer Anbau Innenansicht
Maße des Gebäudes nach DIN 277
Länge
Breite
Höhe Trauf
56,00 m
12,90 m
4,00 m
Normalherstellungskosten/m² Werkstattgebäude 1913 = 11,00 M
Index 1913 - 1995 = 21,829
Index 1995 - 1998 = 99,8 %
Index 1913 = 1

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Sachzeitwert

Fläche Werkstattgebäude mit Anbau Maße m Bruttogeschoßfläche (BGF) m²
  56,00*12,90 722,40
Gesamtfläche des Werkstattgebäudes mit Anbau   722,40

 

Werkstattgebäude mit Anbau    
Bruttogeschoßfläche   722,40
Normalherstellungskosten/m² Werkstatt   650,00
Normalherstellungskosten   469.560,00
Index   1,00
Wiederherstellungswert   469.560,00

 

Alterswertminderung

Bezeichnung Formel Jahre
Durchschn. Nutzungsdauer aller vergleichbaren Gebäude (D)   50
Alter des zu bewertenden Gebäudes (A)   30
Restnutzungsdauer nach Ablauf der derzeitigen Restnutzungsdauer (R)   5
Restnutzungsdauer gesamt (RestN) 0-30+0/70*(1+30/70)*0,5 22,40
RestN gerundet   22
    DM
Wiederstellungswert des Gebäudes   469.560,00
Wert nach Altersminderung 22 Jahre RestN 206.606,40
Sanierungsstau    
Fenstererneuerung 6.000,00 DM 6.000,00
Ausbesserung Außenputz bzw. neu an Anbau 3000DM +(80m² * 40DM/m²) 6.200,00
Abschlag für Dacheindeckung (Asbest) und Ausbesserung Dachstuhl und Eindeckung Dach, sowie Abschlag für Faserasbestdecke, Dachklempnerarbeiten 866,40 m² Dachhaut + 690m² Zwischendecke a 20,00 DM/m² + Rep. Dachstuhl 2.500,00 DM + Dachspenglerei 3.500,00 DM + Dacheindeckung 866,40m² a 75,00 DM/m² 98.460,00
Sanierung Tore   6.000,00
Ausbesserung Fußboden   3.000,00
Sanierungskosten gesamt   119.660,00
Technischer Wert des alten Gebäudeteils am Stichtag   86.946,40

Der Sachwert des Werkstattgebäudes mit angebauter Lagerhalle beträgt 87.000,00 DM.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Ertragswert

Bezeichnung DM/m² DM
Monatsmietertrag Nutzfläche 722,40 2,50 1.806,00
Monatsmietertrag     1.806,00
Jahresmietertrag     21.672,00
Nutzungskosten 30%   6.501,60
Grundstücksmietertrag netto/Jahr     15.170,40
Liegenschaftsmietanteil 2.500 m²    
  4% 10,00 DM/m² 1.000,00
Gebäudejahresnettomietertrag     14.170,40
Kapitalisator bei RestN 22 J 4% 14,4511153  
Ertragswert brutto     204.778,08
Sanierungsstau     119.660,00
Ertragswert des Gebäudes netto     85.118,08

Der Ertragswert des Werkstattgebäudes mit Ausrüstung wird auf 85.000,00 DM festgelegt.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Verkehrswert

Die für ihre Zwecke gut nutzbare Werkstatt ist unter Berücksichtigung der Schäden am Dach des Garagengebäudes auf 85.000,00 DM taxiert. Ein niedrigerer Wert würde zwar der Vermarktung entgegen kommen, nicht aber dem Nutzungsgrad des Gebäudes gerecht werden.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

5.2.3. Lagerhalle 1 (gegenüber Werkstatt)

Alter 1974 erbaut
Bauweise gemauerte Halle, die an einer Längsseite mit Fertigteilen des Typ`s Marienberg ausgebaut wurde, wogegen alle übrigen Seiten bis zum Trauf gemauert sind. Allerdings wurde der gegenüberliegende Längsseitenbereich erst vor nicht allzulanger Zeit zugemauert, nach dem vorher die Typenteile entfernt wurden. Auch der Dachstuhl ist nicht typengerecht.
(an der östlichen Seite der Marienberger Elemente nicht ausgefacht, an der westlichen Längsseite eine Ziegelwand - bis 2,50 m betoniert)
an Längsseite 2 Holzschiebetore
Betonfußboden
DDR- typische Stromversorgung
Dachkonstruktion: Brettbinder mit Schrägabstützungen zum Hallenboden
Dacheindeckung: Wellasbestplatten
Fenster: Betonrahmenfenster, auf der Westseite Holzrahmen
keine Heizung
Im nördlichen Bereich der Halle befindet sich ein massiver Einbau, der als Zimmerei genutzt wird. Vor diesen Einbau haben die ehem. Zimmerleute der Erbauerin einen Holzverschlag gebaut in dem die Schlittensäge und die Dicktenhobelmaschine untergebracht war.
Insgesamt befindet sich dieser Einbau in einem sehr schlechten Bauzustand.
Die Hallenwände sind bis auf einen Höhe von 2m anschüttbar.
kein Wasser, keine Heizung
Der südliche Garagenanbau an die Halle wird von der Gemeinde als Unterstellmöglichkeit für ein altes Feuerwehrgerät genutzt.
massive Bauweise, innen und außen verputzt
Betonfußboden
Garagentor der Feuerwehrgarage aus Holz, die 3 anderen Tore aus Stahl
Dachkonstruktion: Brettbinder
Dacheindeckung: Wellasbestplatten
keine Heizung
Maße des Gebäudes nach DIN 277
Haupthalle
Länge (gesamt)
Breite
Höhe Trauf
43,40 m
12,00 m
4,00 m
Einbau
Länge (gesamt)
Breite
Höhe Trauf
12,30 m
4,90 m
4,00 m
Garagenanbau
Länge (gesamt)
Breite
Höhe Trauf
11,00 m
12,00 m
4,00 m
Abb.: 5.2.3.1.Halle 1 Hofansicht mit Marienbergerhallenelementen
Abb.: 5.2.3.2.Halle 1 Rückfront

Der Einbau für die Zimmerei wird im Ansatz der Sach- und Ertragswertrechnung vernachlässigt, da sich dieser in einem abbruchreifen Zustand befindet. In den Sanierungskosten geht dieser Einbau mit den Abbruchkosten ein. Da die Halle keinen so hohen Standard ausweist, wie eine normale Halle (kein Wasser, keine Heizung) wird sie mit dem Garagenanbau zusammen gerechnet, woraus sich die nachstehenden Werte ergeben.

Abb.: 5.2.3.3.Halle 1 Garagenanbau
Abb.: 5.2.3.4.Halle 1 Innenansicht der Halle
Abb.: 5.2.3.5.Halle 1 Verschlag mit dahinterliegender Schreinerwerkstatt und deckenlastigem Lagerraum
Abb.: 5.2.3.6.Halle 1 Schreinereieinbau
Bauschäden Die Halle selbst weist keine nennenswerten Schäden auf. Allein der Verschlag im Inneren ist nur mehr abrißwürdig. Durch die Schrägabstützungen ist die Halle in der Nutzung eingeschränkt. Wertmindernd wirkt sich auch hier die Dachhaut aus Asbest aus.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Sachzeitwert

Fläche Lagerhalle 1 Maße m Bruttogeschoßfläche (BGF) m²
  55,7*12 668,40
Gesamtfläche der Lagerhalle   668,40

 

Lagerhalle 1    
Bruttogeschoßfläche   668,40
Normalherstellungskosten/m² Lagerhalle   300,00
Normalherstellungskosten   200.520,00
Index   1,00
Wiederherstellungswert   200.520,00

 

Alterswertminderung

Bezeichnung Formel Jahre
Durchschn. Nutzungsdauer aller vergleichbaren Gebäude (D)   50
Alter des zu bewertenden Gebäudes (A)   25
Restnutzungsdauer nach Ablauf der derzeitigen Restnutzungsdauer (R)   5
Restnutzungsdauer gesamt (RestN) 60-25+0*25/60*(1+25/60)*0,5 26,88
RestN gerundet   27
    DM
Wiederstellungswert des Gebäudes   200.520,00
Wert nach Altersminderung 27 Jahre RestN 108.280,80
Sanierungsstau    
Nutzungseinschränkung >ca. 10% der Hallenfläche 10.828,00
Abriß Verschlag 150,00m³ * 15,00 2.250,00
Abschlag für Dacheindeckung (Asbest) 801,60m² * 20,00 DM/m² 16.032,00
Sanierung Tore   9.000,00
Sanierungskosten gesamt   38.110,00
Technischer Wert der Lagerhalle 1 am Stichtag   70.170,80

Der errechnete Sachwert der Lagerhalle 1 ergibt 70.000,00 DM.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Ertragswert

Bezeichnung DM/m² DM
Monatsmietertrag Nutzfläche 668,40 1,50 1.002,60
Monatsmietertrag     1.002,60
Jahresmietertrag     12.031,20
Nutzungskosten 30%   3.609,36
Grundstücksmietertrag netto/Jahr     8.421,84
Liegenschaftsmietanteil 2.000 m²    
  4% 10,00 DM/m² 800,00
Gebäudejahresnettomietertrag     7.621,84
Kapitalisator bei RestN 35 J 4% 16,3295857  
Ertragswert brutto     124.461,49
Sanierungsstau     39.150,00
Ertragswert des Gebäudes netto     85.311,49

Der Ertragswert der Lagerhalle 1 ohne Boden beträgt aufgerundet 85.000,00 DM.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Verkehrswert

Der Verkehrswert der Lagerhalle 1 wird auf 75.000,00 DM festgelegt, da die Halle, als Getreidelagerhalle gebaut, wegen der relativ geringen Breite von nur 12,00 m und dem Umstand des Fehlens jeglicher Wärmedämmung, außerhalb der Landwirtschaft nur wenig Nachfrage finden wird. Dementsprechend niedrig wurde auch der Ertragswert angesetzt. Dem Unterzeichner sind Verkaufsfälle aus dem Zwickauer Raum bekannt, wo vergleichbare Hallen für 70 TDM verkauft wurden.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

5.2.4. Marienberger Halle

Alter 1976 erbaut
Bauweise eine auf einen Betonsockel gesetzte Fertigteilhalle des Typ`s Marienberger Halle
an der nördlichen Seite das Tor zugemauert
Sockel: 2m hoch, massive Ausführung, anschüttfähig
Außenwände : Holzrahmen , außen mit Zementasbestplatten und innen mit Hartfaserplatten beschlagen (teilweise beschädigt)
Betonfußboden
Dachkonstruktion: Brettbinder
Dacheindeckung: Wellasbestplatten
Dachrinnen aus Kunststoff
eine Seite mit Holzfenster (einfach verglast)
in einem Giebel Holzschiebetor eingebaut
Elektroanschluß vorhanden
keine Heizung
Abb.: 5.2.4.1. Südliche Stirnseite der Marienberger Halle mit Tor
Abb.: 5.2.4.2. Nördliche Stirnseite der Marienberger Halle
Bauschäden Zweite Toreinfahrt nachträglich zugemauert, Asbestseitenschalung teilweise gebrochen, Tor weist Verwitterungserscheinungen auf, Fallrohre der Dachrinnen defekt, Asbestdacheindeckung
Abb.: 5.2.4.3. Innenansicht der Marienberger Halle
Maße des Gebäudes nach DIN 277
Länge (gesamt)
Breite
Höhe Trauf
32,00 m
12,00 m
4,00 m
Normalherstellungskosten/m² Lagerhalle 1999 = 300,00 DM/m²

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Sachzeitwert

Fläche Lagerhalle 2 Maße m Bruttogeschoßfläche (BGF) m²
  32,00*12,00 384,00
Gesamtfläche der Lagerhalle   384,00

 

Werkstattgebäude mit Anbau    
Bruttogeschoßfläche   384,00
Normalherstellungskosten/m² Halle   300,00
Normalherstellungskosten 1913   115.200,00
Index   1,00
Wiederherstellungswert   115.200,00

 

Alterswertminderung

Bezeichnung Formel Jahre
Durchschn. Nutzungsdauer aller vergleichbaren Gebäude (D)   50
Alter des zu bewertenden Gebäudes (A)   23
Restnutzungsdauer nach Ablauf der derzeitigen Restnutzungsdauer (R)   5
Restnutzungsdauer gesamt (RestN) 60-23+0*23/60*(1+23/60)*0,5 27,00
RestN gerundet   27
    DM
Wiederstellungswert des Gebäudes   115.200,00
Wert nach Altersminderung 27 Jahre RestN 62.208,00
Sanierungsstau    
Abschlag für Dacheindeckung und Wandplatten(Entsorgung Asbest) 618,80m² * 20,00 DM/m² 12.376,00
Sanierung Tor   1.500,00
Ausbesserungen pauschal (z.B.: Außenputz zugemauertes Tor, Seitenschlag, Fallrohre)   5.000,00
Sanierungskosten gesamt   18.876,00
Technischer Wert der Lagerhalle 2 am Stichtag   43.332,00

Der errechnete Sachwert der Lagerhalle 2 ergibt 43.000,00 DM.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Ertragswert

Bezeichnung DM/m² DM
Monatsmietertrag Nutzfläche 384 1,50 576,00
Monatsmietertrag     576,00
Jahresmietertrag     6.912,00
Nutzungskosten 30%   2.073,60
Grundstücksmietertrag netto/Jahr     4.838,40
Liegenschaftsmietanteil 1.200 m²    
  4% 10,00 DM/m² 480,00
Gebäudejahresnettomietertrag     4.358,40
Kapitalisator bei RestN 27 J 4% 16,3295857  
Ertragswert brutto     71.170,87
Sanierungsstau     18.876,00
Ertragswert des Gebäudes netto     52.294,87

Der Ertragswert der Lagerhalle 2 ohne Boden beträgt 52.000,00 DM.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Verkehrswert

Der Verkehrswert der Lagerhalle 2 wird auf 55.000,00 DM festgelegt. Da die Halle als Schüttgutlagerhalle gebaut wurde ist ihre Nutzung schon wegen der geringen Breite stark eingeschränkt. Von den 3 nennenswerten Hallen ist diese Halle 2 die am niederstwertigsten, da hier lediglich eine Fertigteilhalle Typ Marienberger Halle (Leichtbauweise) aus Praktikabilitätsgründen (Getreidelagerung) auf einen Betonsockel gestellt wurde.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

5.2.5. Ekotalhalle

Alter ca. 1978 erbaut
Bauweise Fertigteilhalle
Ekotalhalle (Außenwände und Dach in Ekotal)
Betonskelett, an welches die Ekotalplatten angeschraubt sind; nicht anschüttfähig bzw. anbaufähig; die Dachkonstruktion ist in der Mitte durch Pfeiler abgestützt
Betonsockel aus Stahlbetonfertigteilen;
Betonfußboden
Kunststoffdachrinnen
Blechschiebetore
am südlichen Teil aus Betonhohlblocksteinen erbauter Einbau als Wandabgrenzung (genutzt als Lager), nach oben offen;
Elektroanschlüsse vorhanden
keine Heizung
Bauschäden an nördlicher Stirnseite, der westliche Längsseite und der Westseite der Dacheindeckung weisen die Ekotalbleche starke Korrossionsschäden auf, insbesondere im Bereich im Bereich der Falze sind die Bleche erheblich angegriffen.
Abb.: 5.2.5.1. Hofseite (Ostseite) der Ekotalhalle
Abb.: 5.2.5.2. Westseite der Ekotalhalle - erkennbar die Korrosionsschäden, die sich auf dem Dach fortsetzen
Abb.: 5.2.5.3. Innenansicht der Ekotalhalle - Bauweise Abb.: 5.2.5.4. Tor neben Einbau
Abb.: 5.2.5.5. Nördliche Stirnseite der Ekotalhalle
Maße des Gebäudes nach DIN 277
Länge (gesamt)
Breite
Höhe Trauf
78,00 m
24,00 m
5,00 m
Normalherstellungskosten/m² Lagerhalle 1999 = 325,00 DM/m²

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Sachzeitwert

Fläche Lagerhalle 3 Maße m Bruttogeschoßfläche
(BGF) m²
  78,00 * 24,00 1.872,00
Gesamtfläche der Lagerhalle   1.872,00

 

Lagerhalle 3    
Bruttogeschoßfläche   1.872,00
Normalherstellungskosten/m² Halle   325,00
Normalherstellungskosten 1999   608.400,00
Index   1,00
Wiederherstellungswert   608.400,00

 

Alterswertminderung

Bezeichnung Formel Jahre
Durchschn. Nutzungsdauer aller vergleichbaren Gebäude (D)   60
Alter des zu bewertenden Gebäudes (A)   21
Restnutzungsdauer nach Ablauf der derzeitigen Restnutzungsdauer (R)   0
Restnutzungsdauer gesamt (RestN) 60-21+0*21/60*(1+21/60)*0,5 39,00
RestN gerundet   39
    DM
Wiederstellungswert des Gebäudes   608.400,00
Wert nach Altersminderung 39 Jahre RestN 395.460,00
Sanierungsstau    
Ausbesserung Korrosionsschäden an Wand und Dach 1.527,20m² Blech * 60,00 DM/m² 91.632,00
Sanierung Tor 6 * 800,00 DM/Tor 4.800,00
Ausbesserungen pauschal (z.B.: Putz an eingebrachte Einbau, Ausbesserung Entwässerung)   25.000,00
Sanierungskosten gesamt   121.432,00
Technischer Wert der Lagerhalle 3 am Stichtag   274.028,00

Der errechnete Sachwert der Lagerhalle 3 ergibt 275.000,00 DM.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Ertragswert

Bezeichnung DM/m² DM
Monatsmietertrag Nutzfläche 1872 1,50 2.808,00
Monatsmietertrag     2.808,00
Jahresmietertrag     33.696,00
Nutzungskosten 30%   10.108,80
Grundstücksmietertrag netto/Jahr     23.587,20
Liegenschaftsmietanteil 3500 m²    
  4% 20,00 DM/m² 2.800,00
Gebäudejahresnettomietertrag     20.787,20
Kapitalisator bei RestN 39 J 4% 19,5844848  
Ertragswert brutto     407.106,60
Sanierungsstau     121.432,00
Ertragswert der Lagerhalle 3     285.674,60

Der Ertragswert der Lagerhalle 3 ohne Boden beträgt 285.000,00 DM.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Verkehrswert

Für die Ekotalhalle gilt in Grenzen das selbe wie für die Marienberger Hallen. Als Leichtbauhalle gebaut, stellt sie heute einen besseren überdachten und geschlossenen Abstellplatz dar. Bauartbedingt bietet die Halle lediglich Schutz gegen Wind und Wasser, nicht aber gegen Temperaturen. Die Wandbereiche sind nicht schüttbar und die lichte Höhe von durchschnittlich 5,00 m (4m Traufhöhe) verbietet auch die eine oder andere Anwendung. Die Tore vervollkommnen das Bild, da sie keinen Sicherheitsschutz darstellen, schließlich wirkt sich auch das Fehlen jeglicher Fenster negativ aus.

Insofern und wegen der infrastrukturschwachen regionalen Lage ist eine Verkehrswert im Bereich von 300.000,00 DM angemessen, da die Halle immerhin eine eingehauste Fläche von 1.872 m² umfaßt.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

5.2.6. Magazin mit PKW-Garagen

Bauweise Wände aus Ziegelmauerwerk
Betonfußboden
Elektroanschluß vorhanden
Dacheindeckung: Wellasbest
verzinkte Dachrinnen- in Ordnung
Außenwandbekleidung: Putz- noch in Ordnung
Fenster auf der Rückseite beschädigt; geringe Zimmerhöhen, Stromanschluß, nur elekt. beheizbar; Decke abgehängt und mit Schlackewolle isoliert.Einfach verglaste Fenster, gefütterte Blechgaragentore,
Bauschäden Da der Bau im Bereich der Büros seit Jahren nicht mehr genutzt wird, beginnen die Seitenwände wegen der fehlenden Beheizung Wasser zu ziehen und werden feucht. Die Fenster sind teilweise witterungsgeschädigt; Stromanlage veraltet und auf Putz verlegt.
Abb.: 5.2.6.1. Magazin mit Garagen
Abb.: 5.2.6.2. Magazin mit Garagen - Garageninnenansicht
Abb.: 5.2.6.3. Magazin mit Garagen - Stromanlage Abb.: 5.2.6.4. Innenraum
Maße des Gebäudes nach DIN 277
Länge (gesamt)
Breite
20,70 m
6,50 m
Normalherstellungskosten/m² Werkstatt/Garage 1913
Index 1913 - 1999
Index 1913
= 11,00 M/m²
= 21,785342
= 1

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Sachzeitwert

Fläche des Gebäudes Maße m Bruttogeschoßfläche
(BGF) m²
  20,70 * 6,50 134,55
Gesamtfläche des Gebäudes   134,55

 

Magazin mit PKW-Garagen    
Bruttogeschoßfläche   134,55
Normalherstellungskosten/m²   15,00
Normalherstellungskosten 1913   2.018,25
Index   21,785342
Wiederherstellungswert   43.968,27

 

Alterswertminderung

Bezeichnung Formel Jahre
Durchschn. Nutzungsdauer aller vergleichbaren Gebäude (D)   40
Alter des zu bewertenden Gebäudes (A)   21
Restnutzungsdauer nach Ablauf der derzeitigen Restnutzungsdauer (R)   5
Restnutzungsdauer gesamt (RestN) 40-21+5*21/40*(1+21/40)*0,5 21,00
RestN gerundet   21
    DM
Wiederstellungswert des Gebäudes   43.968,27
Wert nach Alterswertminderung 21 Jahre RestN 23.083,34
Sanierungsstau    
Abschlag für Dacheindeckung Wellasbest 161,46m² * 20,00 DM/m² 3.229,20
Sanierung Tore und Fenster   1.000,00
Ausbesserungen pauschal (z.B. Mauerwerk)   5.000,00
Sanierungskosten gesamt   9.229,20
Technischer Wert des alten Gebäudeteils am Stichtag   13.854,14

Der errechnete Sachwert des Gebäudes ergibt 14.000,00 DM.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Ertragswert

Bezeichnung DM/m² DM
Monatsmietertrag Nutzfläche 134,55 1,50 201,83
Monatsmietertrag     201,83
Jahresmietertrag     2.421,96
Nutzungskosten 25%   605,49
Grundstücksmietertrag netto/Jahr     1.816,47
Liegenschaftsmietanteil 400 m²    
  4% 10,00 DM/m² 160,00
Gebäudejahresnettomietertrag     1.656,47
Kapitalisator bei RestN 39 J 4% 14,0291599  
Ertragswert brutto     23.238,88
Sanierungsstau     9.229,20
Ertragswert des Gebäudes netto     14.009,68

Der Ertragswert des Objektes ohne Boden beträgt gerundet 14.000,00 DM.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Verkehrswert

Der Verkehrswert des Gebäudes liegt etwas über dem Wert für Garagen, den man für gewöhnlich für gebrauchte Garagen mit ca. 4.000,00 DM/Garagen ansetzt.

Somit ist ein Verkehrswert von 14.000,00 DM angemessen.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

5.2.7. Kleine Marienberger Halle

Alter 1976 erbaut
Bauweise die auf einen Betonsockel gesetzte Fertigteilhalle ist ein verkleinerter Typ einer Marienberger Halle
Sockel: 0,5m hoch,
Außenwände : Holzrahmen , außen mit Zementasbestplatten und innen mit Hartfaserplatten beschlagen
Betonfußboden
Dachkonstruktion: Brettbinder
Dacheindeckung: Wellasbestplatten
Dachrinnen verzinktes Blech
Holzfenster (einfach verglast)
in dem Giebelseiten Holzschiebetor eingebaut
Elektroanschluß vorhanden
keine Heizung
Abb.: 5.2.7.1. Südliche Längsseite der kleinen Marienberger Halle
Abb.: 5.2.7.2. westliche Stirnseite der kleinen Marienberger Halle
Bauschäden Tore weisen Verwitterungserscheinungen auf, einige Fenster sind beschädigt, Asbestdacheindeckung, ansonsten ordentlicher Zustand.
Maße des Gebäudes nach DIN 277
Länge (gesamt)
Breitef
Höhe Trauf
21,60 m
9,60 m
3,00 m
Normalherstellungskosten/m² Lagerhalle 1999 = 275,00 DM/m²

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Sachzeitwert

Fläche Lagerhalle 2 Maße m Bruttogeschoßfläche
(BGF) m²
  21,60 * 9,60 207,36
Gesamtfläche der Lagerhalle   207,36

 

Werkstattgebäude mit Anbau    
Bruttogeschoßfläche   207,36
Normalherstellungskosten/m² Halle   275,00
Normalherstellungskosten 1999   57.024,00
Index   1,00
Wiederherstellungswert   57.024,00

 

Alterswertminderung

Bezeichnung Formel Jahre
Durchschn. Nutzungsdauer aller vergleichbaren Gebäude (D)   50
Alter des zu bewertenden Gebäudes (A)   26
Restnutzungsdauer nach Ablauf der derzeitigen Restnutzungsdauer (R)   0
Restnutzungsdauer gesamt (RestN) 50-26+0*26/50*(1+26/50)*0,5 24,00
RestN gerundet   24
    DM
Wiederstellungswert des Gebäudes   57.024,00
Wert nach Alterswertminderung 24 Jahre RestN 27.371,52
Sanierungsstau    
Abschlag für Dacheindeckung Wellasbest 346,40m² * 20 DM/m² 6.924,00
Sanierung Tore und Fenster   500,00
Ausbesserungen pauschal (z.B. Mauerwerk)   2.000,00
Sanierungskosten gesamt   9.424,00
Technischer Wert des alten Gebäudeteils am Stichtag   17.947,52

Der errechnete Sachwert der kleinen Marienberger Halle ergibt 18.000,00 DM.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Ertragswert

Bezeichnung DM/m² DM
Monatsmietertrag Nutzfläche 207,36 1,50 311,04
Monatsmietertrag     311,04
Jahresmietertrag     3.732,48
Nutzungskosten 30%   1.119,74
Grundstücksmietertrag netto/Jahr     2.612,74
Liegenschaftsmietanteil 1.000 m²    
  4% 10,00 DM/m² 400,00
Gebäudejahresnettomietertrag     2.212,74
Kapitalisator bei RestN 27 J 4% 15,2469631  
Ertragswert brutto     33.737,57
Sanierungsstau     9.424,00
Ertragswert des Gebäudes netto     24.313,57

Der Ertragswert der kleinen Marienberger Halle ohne Boden beträgt 24.000,00 DM.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Verkehrswert

Der Verkehrswert der kleinen Marienberger Halle wird auf 20.000,00 DM festgelegt. Die als Leichtbauhalle gebaute und als Magazin bzw. Werkstatt nutzbare Halle ist für die Lagerung von Ersatzteilen und sonstigen Kleinteilen bestens geeignet. Da sie in einem dem Alter entsprechend guten baulichen Zustand ist, ist der Verkehrswert angemessen.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

5.2.8. Hofbefestigung, Tankstelle

Hofbefestigung

Die Bereiche zwischen den Hallen sind überwiegend mit Ortbeton planbefestigt. Die insgesamt ohne größere Löcher befindliche Hofbefestigung ist im Bereich der Schnitgerinnen gebrochen. Die Hoffläche ist entwässert.

Hoffläche befestigt ca. 5.500,00 m²
Herstellungskosten mit Frostschutzschicht 100,00 DM/m²
Herstellungskosten gesamt 550.000,00 DM
Alterswertminderung 40 Jahre/17 Jahre RestN
Zeitwert 233.750,00 DM
./. Bauschäden ca. 33% erneuerungswürdig
Sachwert der Hofbefestigung 156.612,50 DM

Der Verkehrswert der Hofbefestigung wird auf 160.000,00 DM festgelegt.

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

Tankstelle

Die Tankstelle stellt wegen ihrer DDR-typischen Bauweise eine Grundstücksbelastung dar. Dies in erster Linie deshalb, weil die Tankstelle nicht den gesetzlich vorgeschriebenen Umweltschutzstandards entspricht. So verfügt die Anlage über keine doppelwandigen Tanks, die somit auch keine Leckanzeige haben. Die Betankungsflächen sind nicht vollständig versiegelt, so daß überlaufender Treibstoff in den Boden versickern kann. Schließlich fehlt an der Tankstelle ein Ölabscheider.

Durch den Liquidator der Auftraggeberin wurde auf Geheiß der Unteren Umweltbehörde beim Landratsamt Glauchau 1996 ein Altlastenerkundungsgutachten4 bei der Fa. Analytech in Auftrag gegeben.

Das Gutachten kommt zu dem zusammengefaßten Ergebnis, daß im Bereich der Dieseltankstelle und dem 50.000 ltr. Tank nennenswerte Bodenverunreinigungen durch Leckagen und Verunreinigungen während der Betankung vorliegen. Durch 4 Bodenproben wurde im Bereich der Tankstelle bis in eine Tiefe von 5 m Mineralölkohlenwasserstoffe gefunden. bedingt durch die Bodenschichtung sind tiefere Verschmutzungen nicht vorhanden, nur begrenzt sind Belastungen des Grundwassers zu erwarten, da der Grundwasserspiegel deutlich unterhalb der Sperrschicht liegt. Der Bereich des Tankes konnte wegen Überlagerung des Bodens mit Altreifen nicht untersucht werden. Das Gutachten hält es jedoch für wahrscheinlich, daß auch in diesem Bereich Verschmutzungen zu erwarten sind.

In einem 2. Gutachten5 wurde die zu reinigende Bodenmenge mit 120 t ermittelt. Das Gutchten weist vorsorglich daraufhin, daß die geschätzten Kosten für den Bodenaustausch ohne Beräumung der Anlagen auf ca. 18.000,00 DM belaufen.

Da die Anlage am Bewertungsstichtag außer Betrieb ist sind auch etwaige Bestandsschutzgarantien nur durch erhebliche Umbauten der Tankstelle zu erhalten. Somit ist entweder der Rückbau oder die Umrüstung der Tankstelle ist in absehbarer Zeit anstehend, was sich in jeden Fall negativ auf den Wert des Grundstücks auswirkt. Der Unterzeichner setzt daher einen wie nachstehend ermittelten Minderwert an, mit dem die möglichen Risiken berücksichtigt werden.

Rückbau Tankanlage mit Reinigung der Tanks (verbleiben im Boden) 25.000,00 DM
Bodenaustauschmaßnahme gemäß Gutachten 18.000,00 DM
Rückbau Tankstelle 43.000,00 DM

 


4 Orientierende Erkundung bzgl. Altlasten nach SALM für die beiden Tankstellenstandorte auf dem Gelände der früheren LPG "Albert Köhler" in Dürrenuhlsdorf, Flurst.-Nr. 884/1, AnalyTech -Ingenieurgesellschaft für Baugrunduntersuchungen, Umwelttechnologie und Sanierung mbH M- 069/96
5 Detailerkundung des Untergrundes nach SALM der ehem. Betriebstankstellen der LPG Dürrenuhlsdorf auf dem Flurstück 884/1 der Gmk. Waldenburg , analytec Dr. Steinhau Ingenieurgesellschaft für Baugrund, Geophysik und Umweltengineering mbH M-066797

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

5.3. Zusammenfassung Grundstück, Gebäude und Bauliche Anlagen

 

Grundstücksfläche gesamt

56.881,00 m²

Wert

707.550,40 DM
(i.W. siebenhundertsiebentausendfünfhundertfünfzig, vierzig D-Mark)

361.764,78 Euro
(i.W. dreihunderteinundsechzigtausendsiebenhundertvierundsechzig, achtundsiebzig Euro)

davon

Gebäude- und Hoffläche als nicht Wohnbauland

36.457 m²

Wert

656.226,00 DM
(i.W. sechshundertsechsundfünfzigtausendzweihundertsechsundzwanzig D-Mark)

335.523,03 Euro
(i.W. dreihundertfünfunddreißigtausendfünfhundertdreiundzwanzig, drei Euro)

 

Landwirtschaftliche Nutzfläche

20.424 m²

Wert

51.324,00 DM
(i.W. einundfünfzigtausenddreihundertvierundzwanzig D-Mark)

26.241,54 Euro
(i.W. sechsundzwanzigtausendzweihunderteinundvierzig, vierundfünfzig Euro)

 

Verwaltungsgebäude

450.000,00 DM
(i.W. vierhundertfünfzigtausend D-Mark)

230.081,35 Euro
(i.W. zweihundertdreißigtausendeinundachzig, fünfunddreißig Euro)

 

Werkstattgebäude mit angebauter Lagerhalle

85.000,00 DM
(i.W. fünfundachzigtausend D-Mark)

43.459,81 Euro
(i.W. dreiundvierzigtausendvierhundertneunundfünfzig,einundachzig Euro)

 

Lagerhalle 1 (gegenüber Werkstatt)

75.000,00 DM
(i.W. fünfundsiebzigtausend D-Mark)

38.346,89 Euro
(i.W. achtunddreißigtausenddreihundertsechsundvierzig, neunundachzig Euro)

 

Marienberger Halle (Lagerhalle 2)

55.000,00 DM
(i.W. fünfundfünfzigtausend D-Mark)

28.121,05 Euro
(i.W. achtundzwanzigtausendeinhunderteinundzwanzig, fünf Euro)

 

Ekotalhalle (Lagerhalle 3)

300.000,00 DM
(i.W. dreihunderttausend D-Mark)

153.387,56 Euro
(i.W. einhundertdreiundfünfzigtausenddreihundertsiebenundachtzig, sechsundfünfzig Euro)

 

Magazin mit PKW-Garagen

14.000,00 DM
(i.W. vierzehntausend D-Mark)

7.158,09 Euro
(i.W. siebentausendeinhundertachtundfünfzig, neun Euro)

 

Kleine Marienberger Halle

20.000,00 DM
(i.W. zwanzigtausend D-Mark)

10.225,84 Euro
(i.W. zehntausendzweihundertfünfundzwanzig, vierundachtzig Euro)

 

Hofbefestigung

160.000,00 DM
(i.W. einhundertsechzigtausend D-Mark)

81.806,70 Euro
(i.W. einundachtzigtausendachthundertsechs, siebzig Euro)

 

Tankstelle

-43.000,00 DM
(i.W. minus dreiundvierzigtausend D-Mark)

-21.985,55 Euro
(i.W. minus einundzwanzigtausendneunhundertfünfundachtzig, fünundfünfzig Euro)

 

 

 

Gebäude gesamt

1.116.000,00 DM
(i.W. einemillioneinhundertsechzehntausend D-Mark)

570.601,74 Euro
(i.W. funfhundertsiebzigtausendsechshunderteins, vierundsiebzig Euro)

 

Wert des Grundstückes mit aufstehenden Gebäuden

1.823.550,40 DM
(i.W. einemillionachthundertdreiundzwanzigtausendfünfhundertfünfundfünfzig, vierzig D-Mark)

932.366,51 Euro
(i.W. neunhundertzweiunddreißigtausenddreihundertsechsundsechzig, einundfünfzig Euro)

 

 

 

Zwickau, den

 

Menges D.

öbv. landw. Sachverständiger für Entschädigung und Bewertung

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

6. Quellenverzeichnis

Ortsbesichtigung am 14.01.1999
Angaben des LRA C. L. vom 02.02.1999
Flurkarten, Maßstab 1:2000, der Flurstücke AAA/3, BBB/5 u. BBB/7 Gmk. W.
Rita Kindler, Landw. Boden- u. Pachtpreise in den östlichen Bundesländern, Verlag Pflug und Feder GmbH 1991
Manfred Vogels Grundstücks- und Gebäudebewertung marktgerecht, Bauverlag Wiesbaden und Berlin, 3 neubearbeitete u. erweiterte Auflage 1989
M. Köhne, Landw. Taxationslehre, 2.völlig überarbeitete Auflage 1993, P.Parey Verlag Hamburg u. Berlin
Ross/Brachmann, Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken, TH Oppermann Verlag Hannover, 1988, 25. neubearbeitete u. wesentl. ergänzte Auflage
Rössler/Langner/Simon/Kleiber, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 6.Auflage 1990, Luchterhand Verlag Neuwied u. Frankfurt/Main
Kartenausschnitt W.
Katasterauszüge zu dem Flurstück
beglaubigter Grundbuchauszug des Flurstückes AAA/3 der Gemarkung W.
Stat. Bundesamt, Fachreihe 17, Preise, Reihe 4 Meßzahlen für Bauleistungspreise und Preisindizes für Bauwerke, erschienen im August 1998
Orientierende Erkundung bzgl. Altlasten nach SALM für die beiden Tankstellenstandorte auf dem Gelände der früheren LPG "A. K." in D., Flurst.-Nr. AAA/1, AnalyTech -Ingenieurgesellschaft für Baugrunduntersuchungen, Umwelttechnologie und Sanierung mbH M- 069/96
Detailerkundung des Untergrundes nach SALM der ehem. Betriebstankstellen der LPG D. auf dem Flurstück AAA/1 der Gmk. W. , analytec Dr. Steinhau Ingenieurgesellschaft für Baugrund, Geophysik und Umweltengineering mbH M-066797

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

7. Anhang

Schreiben des LRA C. L. vom 02.02.1999
Flurkarte
Übersichtskarte

 

Zurück zum Seitenbeginn | Zurück zur Inhaltsangabe

 

© Oliver Gräber 1999