Landwirtschaftliche Wertansätze in Anwendungsfällen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes

von Daniel Menges

Landwirtschaftlicher Sachverständiger öbv, Zwickau

 

1. Grundlagen

Die Anwendung der Sachenrechtsbereinigung in der Landwirtschaft der neuen Bundesländer als Ordnungsinstrument zu geregelten Eigentumsverhältnissen bei Grundstücken und Gebäuden birgt mehr Fragen als Antworten. Hellwig hat sich des Themas angenommen und herausgearbeitet, daß es gemäß § 19 SachenRBerG nur wenige werterhöhende Positionen gibt, die bei der Bewertung von mit landw. Gebäuden bebauten Flächen im Außenbereich in Ansatz kommen können.1 Ein Urteil des Amtsgerichtes Chemnitz (XV 27/97, nicht veröffentlicht) und ein Aufsatz von Pansa, Uherek und Weisbach2 erfordern eine weitere Gegenposition zu der These, es gebe einen Grundstücksmarkt für bebaute landw. Grundstücke im Außenbereich.

Der Gesetzgeber gibt im § 19 SachenRBerG eine Bewertungsanleitung, mit folgenden Eckpunkten:

 

2. Sachenrechtsbereinigungswerte im Außengebiet

Für das landwirtschaftliche Außengebiet eignen sich die Begriffe und Grundsätze der gesetzlichen Bewertungsanleitung offensichtlich nicht. Pansa, Uherek und Weisbach (a.a.O.) wollen die Lücke mit einer Marktanalyse schließen. Im Rahmen einer Untersuchung von Verkaufsfällen in drei Gebieten Sachsens stellen sie eine "Markt"-Entwicklung dar. Daraus folgern sie:

Im Gegensatz dazu wird hier folgende Position vertreten:

Die Frage drängt sich auf, wie die von Pansa, Uherek und Weisbach referierten Bodenwerte von 3,00 – 12,00 DM/m² zustandegekommen sind.

Die Entstehungsgeschichte der Bodenwerte für bebaute landw. Grundstücke im Außenbereich wurde von Hellwig richtig andiskutiert, aber nicht beantwortet. Im Frühjahr 1990 veröffentlichte Vogels in GuG einen Artikel, worin er die Möglichkeit der Wertableitung von Verkehrswerten in den neuen Bundesländern auf der gefestigten Grundlage der WertV 88 mit Hilfe der Zielbaummethode und den Vergleich der ostdeutschen Grundstücke mit vergleichbaren westdeutschen Grundstücken darstellte. Dieses Verfahren hat als zentrale Vorgabe die Annahme, daß sich der Grundstücksmarkt im Osten der Republik analog dem im Westen entwickeln würde. Genau da liegt das Verhängnis, das 1990 niemand erkennen konnte. Der Bodenmarkt entwickelte sich insbesondere in der Landwirtschaft nicht nach dem Vorbild der Altbundesländer, sondern nach betriebswirtschaftlichen Tatbeständen. Während im Westen in ungünstigen Fällen Bodenpreise von 23 TDM/ha und darüber für reine landw. Nutzfläche bezahlt werden, wird dieser Wert im Osten nur selten für besonderes oder begünstigtes Agrarland erreicht. Der sich in den letzten Jahren z. B. für Sachsen stabilisierte Bodenwert reiner landw. Nutzflächen liegt unter 10 TDM/ha. Spitzenwerte in der Lomatzscher Pflege (AZ 90 – 100) bewegen sich zwischen 15 und 20 TDM/ha. Bedingt durch die Umstrukturierung nach der Wende, das LwAnpG und die technische Überalterung der betrieblichen Ausstattung der landw. Betriebe wurde der Faktor Boden ausschließlich unter betriebswirtschaftlichen Wertansätzen und nicht wie im Westen unter Eigentumswertansätzen diskutiert.

Der Gesetzgeber setzt bei der Ermittlung des Bodenwertes im SachenRBerG zwingend unbebautes baureifes Land als Bewertungsvorgabe an. Daraus folgt für den Außenbereich, daß die Grundlage der Bewertung reine landw. Nutzflächen darstellen. Denn baureifes Land im Außenbereich gibt es nicht. Die im Gesetz definierte Kappungsgrenze "Rohbaulandwert" kann wegen dessen Definition3 im Geltungsbereich des § 35 BauGB nur in einzelnen wenigen Fällen angewendet werden. Stellt sich die Frage nach einer anderen Kappungsgrenze. Eine solche gibt es seit Inkrafttreten des Entschädigungsgesetzes. Grundlage bildet dabei der bereinigte Einheits- der Ersatzwirtschaftswert (für landw. Nutzflächen in den neuen Bundesländern), der mit einem festgelegten Faktor multipliziert wird. Das Ergebnis dieser Wertermittlung liegt erheblich unter dem derzeitigen Verkehrswert für reine landw. Nutzflächen.

Die von Kindler bereits 1991 veröffentlichte Rechenweise4 mit dem ca. 4- bis 6-fachen ist zwar keine Methodik, sondern nur eine Kontrolle oder Orientierung, wurde von H. Troff bereits lange vor der Wende anhand von Auswertungen von Verkäufen landw. Hofstellen entwickelt und ist zur Orientierung gut geeignet, wie das nachstehende Beispiel zeigt:

Bodenwert in Sachsen im Landesdurchschnitt 0,86 DM/m²
Faktor 5
Bodenwertorientierung für landw. bebaute Grundstücke im Außenbereich 4,30 DM/m²

Zur Untermauerung des vorstehenden Argumentationsansatzes wird auf die von Köhne in seinem Lehrbuch5 beschriebene Methodik zur Herleitung von bebautem landw. genutztem Land im Bereich des § 35 BauGB verwiesen. Danach ist der um das 4- bis 6-fach höhere Preis für bebautes Land nur dann gerechtfertigt, wenn das Grundstück bereits bebaut ist. Dies ergibt sich unter anderem aus der wesentlich höheren Veredelungsstufe je Maßeinheit (m² oder ha), aus der nun bestehenden Erschließung usw.

Kein Landwirt wird beim Kauf des Bodens dem Verkäufer erzählen, was er mit dem Land beabsichtigt. Er kauft zum reinen Acker- oder Grünlandwert, der sich allenfalls im Wert dadurch vom Wert für reine landw. Nutzfläche abhebt, daß es sich bei den zu erwerbenden Flächen um begünstigtes Agrarland oder baurechtlich beplantes Land handelt. Der Erwerber, so er Landwirt und damit Privilegierter im Sinne des § 35 BauGB ist, macht das gekaufte und ausschließlich von ihm zu bebauende Land für die Bebauung erst nutzbar, indem er es erschließt. Zumeist ist dabei eine Teilerschließung durch Wegeanbindung schon gegeben und im Kaufpreis der LN berücksichtigt. Demgemäß bezieht sich die von Troff u. a. gemachte Aussage, wonach der Wert für bebaute landw. Flächen um das 4-fache über dem Wert für reine LN liegt, auf Wiederverkäufe. Zum Ansatz kommen also nur die werterhöhenden Faktoren, die bei Köhne beschrieben sind und die von Hellwig in dem erwähnten Artikel herausgearbeitet wurden.

Köhnes Beschreibung kann in folgenden Stichpunkten aufgezählt werden:

Hellwig konzentriert sich auf die Werterhöhungen durch den Übergang von der sozialistischen Eigentumsdoktrin hin zu individuellem Eigentum als Grundlage der Marktwirtschaft. Daneben betont er die Werterhöhung durch den Wegfall der Planungszeiträume. Diese letztgenannte Position ist jedoch nicht auf das Handeln des Bodeneigentümers zurückzuführen. Hellwig übersieht, daß auch das Bauen in der DDR Hürden und Hindernisse hatte, wie z. B. die Investitionsmittelgenehmigung, ab Anfang der 80er Jahre Wasserschutzgebietsvorschriften (z. B. Bauen mit Strohaufstallung) und die klassische Baugenehmigung. Somit kämen einzig die Schwarzbauten (Bauten ohne Investitionsgenehmigung) in den Genuß der verkürzten Planungs- und Genehmigungsphase, was allerdings meist dadurch wieder aufgehoben wird, daß der Gebäudeeigentümer heute große Schwierigkeiten beim Nachweis des selbständigen Gebäudeeigentums hat, da ihm die Baugenehmigung fehlt.

Zusammenfassend beschränkt sich die Wertermittlung nach SachenRBerG im Außenbereich auf das klassische Verfahren zur Verkehrswertermittlung von landw. Bodenwerten. Das in § 19 SachenRBerG vorgesehene Verfahren bleibt für den Innenbereich gemäß §§ 30 – 33 u. 34 BauGB vorbehalten. Die Anwendung der Vorschriften des § 19 SachenRBerG zur Bewertung von bebauten Flächen im Innenbereich auf Flächen im Außenbereich ist nicht möglich.

 

2.1. Plausibilitätsprüfung der Wertermittlung im Außengebiet

Wenn nach der Theorie Pansa, Uherek, Weisbach der sich als sog. Markt gebildete Bodenwert nicht zu teilen ist, wo liegt dann, bei umgekehrter Betrachtung, der ungeteilte Bodenwert, und wie hoch ist der Bodenwert nach § 19 SachenRBerG?

Beispiel: Der "ermittelte" Bodenwert für eine Stallanlage in einer Region in Ostsachsen mit Ackerzahl ca. 40 liegt bei 7,00 DM/m² und wurde auch so bezahlt. Wenn dies der halbe Wert ist, dann beträgt der Bodenwert 14,00 DM/m². Der Wert für reine LN in dieser Lage (Bodenart lehmiger Sand bis sandiger Lehm, nicht zuckerrübentauglich, bei nur ca. 500 mm Niederschlag/Jahr) beträgt ca. 0,90 DM/m²; das Landesmittel für Ackerland wird im stat. Jahrbuch des Landes Sachsen 1996 mit 0,86 DM/m² angegeben. Nach Troff u. a. beträgt der Preis für bebautes Land im Außenbereich für landw. Nutzung, erschlossen, das ca. 4-fache, also ca. 3,60 DM/m². Da der Gesetzgeber allerdings unbebautes Land als Bewertungsgrundlage im § 19 SachenRBerG festschreibt, liegt der Bodenwert nach Köhne irgendwo zwischen 0,90 DM/m2 und 3,60 DM/m². Nach Pansa u. a. beträgt der Faktor 6 – 8, somit liegt der nicht mehr zu teilende Wert bei 7,20 DM/m² und ist nicht mehr zu teilen. Genau darin liegt aber der Fehler, der die ostdeutsche Landwirtschaft viel, teilweise zu viel Geld kostet. Denn die Fortschreibung der Theorie von Pansa u. a. bedeutet, daß der Verkehrswert für diese Fläche bei 14,00 DM/m² liegen würde und nicht, wie gutachterlich ermittelt, bei 7,00/m², und das kann im Außenbereich unter den Grundsätzen des privilegierten Bauens nicht sein. Das Beispiel macht eindrucksvoll deutlich, um welche Wertdifferenzen sich die beiden Theorien auseinanderbewegen.

An dieser Stelle muß man wohl einen Blick auf die Entstehungsgeschichte dieses sicherlich zu hinterfragenden "Marktes" werfen. Trotz des Art. 233 EGBGB im Einigungsvertrag bestand, bis 1994 erst das Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz und dann 1995 das Schuldrechtsänderungsgesetz in Kraft traten, eine Art luftleerer Raum. Die Unternehmen waren nach dem LwAnpG gezwungen, innerhalb der Fünfjahrefrist die Vermögensauseinandersetzung durchzuführen. Von der 4. Novelle des LwAnpG war damals noch keine Rede. Daneben waren sie, so sie Altschulden hatten, verpflichtet, bis Ende 1995 die in der Anlage 2 der Rangrücktrittsvereinbarung mit den Gläubigerbanken enthaltenen, nicht betriebsnotwendigen Immobilien zu verkaufen oder abzulösen. Parallel dazu mußten die Unternehmen bis 1994 mit der gröbsten Sanierung und Anpassung der Betriebe an die Bedingungen der EU (Personalabbau 1 : 10) fertig sein, da in diesem Jahr die Anpassungsbeihilfe auslief. Gleichzeitig war, hervorgerufen durch das Moratorium zum 2. Vermögensrechtsänderungsgesetz und das Urteil des OLG Dresden vom Herbst 1992, die Grundbuchordnung geändert worden. Die OFDs war nun gezwungen, die Vermögenszuordnung durchzuführen. Leider wehrten sich die Präsidenten der ostdeutschen OFDs über ein Jahr gegen das Verfahren und erklärten sich für nicht zuständig. Da auch die meisten Rechtspfleger in den Grundbuchämtern sich für nicht zuständig erklärten, ein Handel der Immobilien oder eine Beleihung von selbständigem Gebäudeeigentum also nicht mehr möglich war, waren die Unternehmen in einer unlösbaren Zwangslage. Die noch dadurch verschärft wurde, daß sich die Flurneuordnungsbehörden teilweise entweder aus rechtsdogmatischen Gründen oder aus Verständnisgründen weigerten, Bodenordnungsverfahren nach § 64 LwAnpG durchzuführen. Auch durch Restitutionen entstanden Probleme, da noch vor dem 1.1.1995 Bodeneigentümer auf dem Parkett erschienen, die getreu dem Kinkel’schen Grundsatz "Rückgabe vor Entschädigung" meinten, die Gebäude seien nun ihre.

Bis 1995 wurden somit im wesentlichen nur die Geschäfte abgewickelt, die sich freiwillig abwickeln ließen. Häufig hatten die Verkäufer die Einsicht, daß wenig immer noch mehr als gar nichts ist, verbunden mit einem an das monetäre Limit des Agrarunternehmens gehenden Angebot. Teilweise gab es auch Verständnis für die Argumente der jeweils anderen Seite meist deshalb, weil der Bodeneigentümer Mitglied oder Gesellschafter des Agrarunternehmens war. Die Tatsache der Mitgliedschaft, verbunden mit der Aussicht auf ein schnelles Geschäft und damit die Herstellung der Beleihbarkeit, hat den Ankaufspreis nach oben geschoben. Begünstigt wurde diese Praxis durch das vermehrte Ausreichen von Investitionsfördermitteln, innerhalb derer nur 1 bis 3 % Zinsen bezahlt werden mußten und die die Bezahlung des Bodens auf 20 Jahre verteilen.

Beispiele:

Die Liste ist beliebig fortzusetzen. Bei allen derartigen Fällen stellt man irgendeine außerhalb des üblichen Marktgeschehens liegende Ursache fest. Somit ist nach der WertV 98 klar, daß entsprechend der Definition des Verkehrswertes alle diese Werte aus der Wertermittlung herausfallen. Sie basieren nämlich nicht auf unbebautem Land und sind nicht frei von subjektiven Einflüssen. Da auch kein Marktgeschehen vorhanden ist – weder der Bodeneigentümer noch der Gebäudeeigentümer haben die Wahl –, kann nicht von am Markt gebildeten Werten geredet werden.

Die von Pansa u. a. getroffene Behauptung, wonach der ostdeutsche Bodenmarkt für Agrarland verfälscht sei, kann nicht bestätigt werden, wenn man die ostdeutschen Pachtpreise als Zinsansatz für den Faktor Boden, die Agrarmanagementphilosophie der ostdeutschen Betriebe und deren Kapitalausstattung betrachtet. Dann nämlich herrscht in den neuen Ländern ein typischer Bodenmarkt, wogegen dem Westen der Republik ein international untypischer Bodenmarkt attestiert werden muß, der vom traditionellen Leitbild einer über 500 Jahre gewachsenen Landwirtschaft geprägt ist. Deshalb ist ein Vergleich mit dem Westen nicht zulässig. Darin herrscht Übereinstimmung mit Pansa u. a.. Keine Übereinstimmung herrscht mit der Folgerung aus dieser Erkenntnis. Während Pansa u. a. davon ausgehen, daß der westdeutsche Pachtmarkt richtig sei – eine Begründung ist nicht gegeben –, wird hier die Meinung vertreten, daß gerade der westdeutsche Pachtmarkt der verfälschte ist.

Hätten Pansa, Uherek und Weisbach zum einen die Zusammenhänge des Marktes untersucht und zum anderen in den einzelnen Verkaufsfällen die Details des Verkaufes, dann hätten sie festgestellt, daß ihre Schlußfolgerung falsch sind und dem Ziel des Teilungsmodells entgegen wirken. Das SachenRBerG nämlich erkennt, daß allein durch die Tatsache der Bebauung eine Werterhöhung des Grundstückes eingetreten ist, die beiden Parteien zugute kommen muß. D. h. nach diesseitigem Verständnis und unter Heranziehung des statistischen Teils der Arbeit von Pansa – bis zum 8-fachen des Bodenwertes für LN - , daß die bis 1995 bezahlten Bodenpreis zu halbieren sind und damit wenigstens vordergründig wieder in die Systematik Troff zurückfallen.

Die häufig von Vertretern der ersten Theorie vertretene Aussage, wonach der Grundstücksmarkt das SachenRBerG vorweggenommen hat, ist nicht stichhaltig und bisher nicht belegt worden. Belegt ist dagegen bei Czub6, daß der Gesetzgeber das Teilungsmodell erst sehr spät in das Gesetz eingeführt hat, was die hier vertretene Ansicht unterstützt.

 

2.2. Zwei aus landw. Sicht auffallende Gesetzeslücken im SachenRBerG

Der Umgang mit dem SachenRBerG, insbesondere mit § 19 und § 43, läßt die Vermutung aufkommen, der Gesetzgeber habe die Landwirtschaft und deren Besonderheiten erst kurz vor der Inkraftsetzung des Gesetzes erkannt und einige Passagen angehängt.

1. In § 19 ist die Frage des Außenbereiches überhaupt nicht erwähnt, so daß sich Kommentatoren, die mit dem Problem des § 35 BauGB nie oder nur selten befaßt sind, diese Frage falsch oder überhaupt nicht bearbeitet haben. Sie übersehen, daß die Definitionen Rohbauland und Bauland nur innerhalb der Geltungsbereiche der §§ 30 – 33 und des § 34 BauGB greifen. Seitens der Sachverständigenkommission der BVVG wurde dies nach einer heftigen Auseinandersetzung mit Sachverständigen mittlerweile bestätigt. In diese Falle sind auch Pansa u. a. getreten, die einen Bezug zu Rohbaulandwerten herstellen, um ihre These zu erhärten. Keine der in § 19 SachenRBerG getroffenen Regelungen gilt für den Geltungsbereich des § 35 BauGB, was wiederum dazu führt, daß der Bodenwert im Außenbereich vom Wert für unbebaute LN abzuleiten ist.

Dabei ist die Frage, was Außenbereich ist, leider sehr kurzlebig und häufig ausgesprochen politisch motiviert. Der Gutachter hat nur die Möglichkeit, diese Frage zur Beantwortung den Gebietskörperschaften vorzulegen und sich auf deren Angaben zu verlassen. Allerdings sollte der Gutachter auf die Zweifel, die er möglicherweise hegt, hinweisen und dabei den Mut haben, auf die Wahrscheinlichkeit einer Bauerwartung oder Nutzungsänderung hinweisen.

2. Der im § 43 SachenRBerG gewählte Zinssatz für die Landwirtschaft ist falsch. Begründet wird dies mit den in der Landwirtschaft üblichen Pachtzinsen für ganze Betriebe. Diese liegen im Westen, nur dort gibt es Vergleichsfälle, meist bei 2 %. Erbbaupacht ist eine in der traditionellen Landwirschaft unbekannte Regelung. Daher hängt der Gesetzgeber mit seiner Behauptung des regelmäßig üblichen Zinses der Landwirtschaft von 7 % im leeren Raum. D. h. nur mit Hilfe der individuell durchzuführenden landw. Pachtwertermittlung läßt sich ein exakter Pachtzins ermitteln. Die pauschalen Wertansätze lassen sich im speziellen Fall der Landwirtschaft nicht belegen.

Man gelangt etwa in den richtigen Rahmen (diese Kuriosität besteht im Gesetz), wenn der Zinssatz von 3,5 % halbiert wird. Somit ist der halbe Zinssatz eher bei 1,5 – 2,5 % richtig. Der Gesetzgeber war sich wohl seines kühnen Schrittes bewußt; wie sonst ist der Satz 2 des Abs. 2 § 43 SachRBerG zu verstehen


1 Hellwig, R.: Werthaltigkeit und Wertbestimmung von mit fremden Gebäudeeigentum belasteten Grund und Boden im Außenbereich in den neuen Bundesländern, WF 1/98, S. 8 ff.
2 Pansa, F., Uherek H.-W. u. Weisbach, J.: Bodenbewertung nach dem SachenRBerG, GuG 6/97
3 Definition von Rohbauland: Rohbauland ist eine nicht ausreichend erschlossene Fläche innerhalb zusammenhängender Bebauung oder innerhalb eines beschlossenen oder in absehbarer Zeit zu beschließenden Bebauungsplans
4 Kindler, R.: Landwirtschaftliche Boden- und Pachtpreise in den östlichen Bundesländern Verlag Pflug und Feder 1991
5 Köhne, M.: Landwirtschaftliche Taxationslehre, Verlag Parey, 2. Aufl. 1993, S. 54 ff.
6 Czub. H.-J.: Sachenrechtsbereinigung, Leitfaden für die Praxis, Leipzig 1994

 

© Oliver Gräber 1999